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相続について

【東京都練馬区】

相続した不動産を
売却・活用する前に！
知っておくべき税金と
手続き

東京都練馬区にある実家を
相続したが、誰も住む予定がない

不動産を売却すると、多額の税金がかかるのではないかと心配…

生前贈与や生前売却と、
相続してから売るのでは結局どれが一番得なの？

不動産の相続は、

人生で何度も経験するものではありません。

特に、相続した不動産を
売却・活用するとなると、
さまざまな税金や複雑な手続きが
発生し、何から手をつければいいのか
戸惑う方が大半です。

このページでは、東京都練馬区エリアで多数の相続・空き家物件を取り扱う
「IRGroup（INTERLIVING江古田店・石神井ハウジング）」が、相続不動産の売却にかかる税金と手続きの全貌、
知らなきゃ大損する特例制度、そして「生前贈与vs相続」「空き家放置リスク」までを解説いたします。
大切な資産で絶対に後悔しないための「最適解」を一緒に見つけましょう。

第1章

相続した不動産を売却する前に！知っておくべき「5つの税金」

不動産を売却して得た代金が、そのまま全額手元に残るわけではありません。
まずは、売却時に発生する「5つの税金・費用」を正確に把握することが重要です。

1. 譲渡所得税（所得税）

不動産を売却して出た「利益（譲渡所得）」に対してかかるメインの税金です。買った時より安く売れた場合など、利益が出なければ課税されません。

【超重要】
所有期間は「親が買った日」を引き継ぐ！

譲渡所得税の税率は、その不動産を「どれくらいの期間所有していたか」で倍近く変わります。相続不動産の場合、あなたが相続した日からではなく、「被相続人（亡くなった親）がその不動産を取得した日」からの期間を引き継いで計算します。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）：
税率 30.63%（復興特別所得税含む）
長期譲渡所得（所有期間5年超）　：
税率 15.315%（復興特別所得税含む）

つまり、親が何十年も前に買った練馬区の実家であれば、あなたが相続してすぐ売却しても、最初から税率の安い「長期譲渡所得」が適用されます。「税金が安くなるまで何年も待つ」必要はありません。

2. 住民税

譲渡所得税と同様に利益に対してかかり、所得税とセットで納付します。

短期譲渡所得の場合：
9%（所得税と合わせて合計39.63%）
長期譲渡所得の場合：
5%（所得税と合わせて合計20.315%）

3. 印紙税

不動産の売買契約書に貼付する収入印紙代です。売却金額に応じて決まり、たとえば1,000万円超〜5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超〜1億円以下の場合は3万円となります。

4. 登録免許税

不動産の名義変更（所有権移転登記）にかかる税金です。通常は買主側が負担しますが、相続した不動産にまだ親の住宅ローンが残っていて抵当権を抹消する場合などは、売主側にも不動産1筆につき1,000円（土地と建物で2,000円）の登録免許税がかかります。

5. 仲介手数料にかかる消費税

不動産会社に売却を依頼（仲介）して成約した際に支払う手数料や、司法書士への報酬には10%の消費税がかかります。

第2章

知らないと損をする！税金を劇的に抑える「5つの特例」と落とし穴税金を劇的に抑える「5つの特例」と落とし穴

多額の税金がかかるように見えますが、国は不動産の売却に関するさまざまな特例（軽減措置）を用意しています。これらを活用すれば、税金をゼロにできるケースも少なくありません。

使える可能性が高い5つの特例

1. 取得費加算の特例

相続税を納めてから3年10ヶ月以内に不動産を売却した場合、納めた相続税の一部を「取得費（経費）」に上乗せでき、譲渡所得税を減らせます。

2. 被相続人の居住用財産（空き家）
を売ったときの3,000万円特別控除

亡くなった親が一人暮らしをしていた古い実家（昭和56年5月31日以前に建築など一定の要件あり）を売却する場合、利益から最大3,000万円（※相続人が3人以上の場合は最大2,000万円）を差し引くことができます。

3. 居住用財産の3,000万円特別控除

親と同居していた相続人が、そのままその家を相続して売却する場合に使える特例です。利益から3,000万円を控除できます。

4. 所有期間が10年を超える場合の
軽減税率の特例

マイホームを10年以上所有して売却する場合、6,000万円以下の部分について税率が下がる（所得税・住民税合わせて14.21%）制度です。

5. 特定事業用資産の買換え特例

事業用の不動産を売却し、新たな事業用資産に買い換えた場合、課税を将来に繰り延べることができます。

【要注意】
特例を使う前の恐ろしい「落とし穴」

「特例を使って税金がゼロになった！」と喜ぶのは少し危険です。
たとえ特例で税金が0円になっても、「書類上は数千万円の利益が出た（控除で相殺しただけ）」という扱いになります。
その結果、翌年の国民健康保険料が上限額まで跳ね上がったり、高校無償化（高等学校等就学支援金制度）の所得制限に引っかかって補助金が打ち切られたりするリスクがあります。特例の利用は、世帯全体の税金・社会保険料への影響をシミュレーションした上で決断する必要があります。

第3章

相続不動産売却の「手続きの流れ」と「必要書類」

相続した不動産を売却するためには、厳格な手順を踏む必要があります。大まかな流れは以下の通りです。

Step.1

遺産分割協議を行う誰がその不動産を相続するのか、法定相続人全員で話し合って決定します。（必要書類：遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書）

Step.2

相続登記（名義変更）を行う【※2024年4月義務化】亡くなった親の名義のままでは売却できないため、まずは相続人への名義変更登記が必要です。（必要書類：登記申請書、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、対象不動産の固定資産評価証明書など）

Step.3

不動産会社に査定・売却を依頼する名義変更が終わったら、弊社のような不動産会社と媒介契約を結び、買主を探します。（必要書類：登記識別情報通知または権利証、身分証明書、実印、固定資産税納付書など）

Step.4

確定申告を行う不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に、税務署で確定申告を行います。特例を利用して税金がゼロになる場合でも申告は必須です。（必要書類：確定申告書、譲渡所得の内訳書、売買契約書のコピー、仲介手数料などの領収書コピーなど）

第4章

【要注意】税金が恐ろしいほど跳ね上がる【要注意】税金が恐ろしいほど跳ね上がる「実家売却・最悪のパターン」とは？

相続不動産の売却において、最も多く、最も恐ろしいトラップが「取得費不明（買った時の値段がわからない）」というパターンです。

親が何十年も前に家を買った場合、「当時の売買契約書が見つからない」というケースが多発します。買った金額を証明できない場合、税務署のルールにより「売却金額のわずか5%」しか取得費（経費）として認められません。

最悪パターンのシミュレーション

亡き父が買った練馬区の実家が
5,000万円で売れた
しかし、大昔に買ったため契約書がなく、購入額が不明
譲渡費用：200万円と仮定

利益の計算（5%ルール適用）：
取得費は「5,000万円の5% ＝ 250万円」とみなされます。
売却額5,000万円 −
(取得費250万円＋譲渡費用200万円)
＝利益 4,550万円
税金の計算：
利益 4,550万円 × 長期譲渡税率 20.315%
＝【 924万3,325円】

買った値段がわからないというだけで、
924万3,325円もの
超高額な税金が課せられてしまうのです！
これを回避するには、
価格を推計する専門ノウハウや、
「空き家の3,000万円特別控除」を
駆使して利益自体を相殺する等の
高度な対策が必須となります。

第5章

【具体例】結局、手元にいくら残る？【具体例】結局、手元にいくら残る？「手残り額」シミュレーション

では、契約書があり購入額がわかっているケースで、特例を使った場合と使わなかった場合の「手残り額」を比べてみましょう。

想定ケース

亡き父が30年前に3,000万円で購入した（契約書あり）練馬区の一戸建て
5,000万円で売れた
譲渡費用：200万円
税率：長期譲渡所得（20.315%）

特例を使わずにそのまま売却した場合

利益：5,000万円 −
(取得費3,000万円＋譲渡費用200万円)
＝ 1,800万円
税金：1,800万円 × 20.315%
＝ 365万6,700円
★手残り額：
5,000万円 − 費用200万円 − 税金365万6,700円＝【 4,434万3,300円】

「空き家の3,000万円特別控除」が使えた場合

利益：
1,800万円 − 特別控除3,000万円
＝利益ゼロ（マイナス）
税金：利益がゼロなので、税金も0円
★手残り額：
5,000万円 − 費用200万円 − 税金0円
＝【 4,800万円】

特例の要件を満たし期限内
（相続から3年以内など）に売却すれば、
手残り額が
365万6,700円増えます。

第6章

実家や現金は「生前贈与」と「相続」どちらが得か？

「税金対策のために、親が元気なうちに実家を名義変更（生前贈与）したい」と考える方は多いですが、実は「現金」と「不動産」で正解は真逆になります。

現金の場合

時間をかけた「生前贈与」がお得。
年間110万円の非課税枠（暦年贈与）を使えば無税で財産を移転できます。（※死亡前7年間の贈与は相続財産に加算されるルールに注意）

不動産の場合

圧倒的に「相続」まで待つのがお得。不動産を生前贈与すると、相続時に使える「小規模宅地等の特例（評価額80%オフ）」が使えないばかりか、名義変更の登録免許税が5倍になり、高額な不動産取得税までかかってしまい大損します。

第7章

実家は「生前に売る」か「相続後に売る」か？

では、不動産のまま贈与するのではなく、「親が元気なうちに売却して現金化する」のはどうでしょうか。

生前売却のメリット

親の老後資金が潤う。
「居住用財産の3,000万円特別控除」が使えて税金を抑えやすい。現金化されるため、将来の相続時に遺産分割で兄弟間が揉める（争族）のを100%防げる。

生前売却のデメリット

親が住み慣れた家を離れる負担。現金は額面通り評価されるため、不動産のまま持っておくより将来の「相続税」が高くなる可能性がある。
「遺産分割のトラブルを防ぎたい」なら生前売却、「相続税を限界まで下げたい」なら不動産のまま相続する、という目的に応じた選択が必要です。

第8章

警告！東京都練馬区で相続した空き家を「放置する」警告！東京都練馬区で相続した空き家を「放置する」 4つの巨大なリスク

「とりあえずそのままで…」と実家を放置し続けることには、資産価値を破壊する恐ろしいリスクが潜んでいます。

Risk01

「特定空家」に指定されると固定資産税が最大6倍に！（改善勧告を無視すると優遇が外れます）

Risk02

建物の急速な老朽化と資産価値の暴落（換気しない家はカビやシロアリが湧き、解体費ばかりかかる「負動産」になります）

Risk03

近隣トラブルと多額の損害賠償リスク（台風等で屋根材が飛んで隣人にケガをさせれば、所有者の責任です）

Risk04

防犯上の重大なリスク（放火や不法投棄、犯罪の温床になります）

第9章

東京都練馬区の相続・空き家問題は、 IRGroupにすべてお任せください！

「契約書がないから、このままだと税金が跳ね上がってしまう！」
「うちは生前贈与と相続、どちらが得なの？」「特例の期限（3年）が迫っていて焦っている」
お客様ごとに「最善の正解」は異なります。手遅れになる前に、東京都練馬区で地域に根差した不動産売買を展開する弊社IRGroupへご相談ください。

Strengths.01

どんな「難物件」でも自社で直接買取可能！

弊社は買主様を探す通常の仲介だけでなく、自社での「直接買取」を強みとしております。

•　再建築不可物件、旗竿地、不整形地
•　老朽化が激しい、雨漏りやシロアリ被害があるボロボロの空き家
•　残置物（大量の不要な家具やゴミ）がそのままの物件

他社で断られた物件でも、弊社なら現状のままスピード査定・買取が可能です。契約不適合責任（売却後の修繕義務）も免責されるため、後腐れなく現金化できます。

Strengths.02

司法書士・税理士との連携による「ワンストップ・サポート体制」

相続手続きには、法務局での相続登記、税務署への申告など、専門資格が必要な手続きが多数発生します。 IRGroupでは、相続に強い練馬区の地元司法書士および税理士と強固な提携ネットワークを構築しています。弊社にご相談いただければ、信頼できる各分野の専門家をスムーズにご紹介いたします。不動産の査定・売却活動は弊社が担当し、専門的な法務・税務手続きは各士業の先生方が直接サポートする「チーム連携体制」で、お客様の手間と負担を最小限に抑えます。(※個別の具体的な税務相談・申告手続き、および登記業務等は、提携する有資格者が直接対応いたします)

Strengths.03

練馬区を熟知した「INTERLIVING江古田店」
「石神井ハウジング」のサポート

練馬区の不動産相場や街の特性を知り尽くした「INTERLIVING江古田店」、および「石神井ハウジング」の地域密着スタッフが、お客様の大切な資産の価値を最大限に評価いたします。

「とりあえず、今の状態でいくらで売れるか査定だけしてほしい」
「うちの場合の税金シミュレーションを専門家に相談したい」
どのような段階でも構いません。取り返しのつかない失敗や、特例の期限切れを迎えてしまう前に、まずは相続不動産のプロフェッショナルであるIRGroupの各店舗までお気軽にご相談ください。
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