練馬区中村北のマンション売却・リースバック事例｜他社の不利な契約を回避！「元気なうちに売り、ずっと住み続ける」を叶えた安心の普通借家契約
東京都練馬区中村北
マンション ※築約30年（要リフォーム）、リースバック、直接買取、普通賃貸借契約、生前整理・終活案件
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
今回のご相談は、練馬区中村北にある築約30年の区分マンションに、新築時からずっとお住まいになられている70代の男性のお客様でした。
お仕事を引退されてお一人暮らしをされており、「将来的には老人介護施設に入る予定だが、それまではこの住み慣れたマンションに住み続けたい。ただ、将来何があるか分からないから、売却の手続きは自分が元気なうちにしておきたい」という、生前整理（終活）を見据えた切実なご希望をお持ちでした。
お客様は当初、ポストに入っていたチラシの不動産会社に査定を依頼し、自宅に呼んでお話を聞いたそうです。ところが、その会社からは「退去してくれないと売却活動はできない」と言われてしまいました。親族に介護や手続きをお願いできないため、「急な入院や認知症などで施設に急遽入ることになった場合、売却の手続きができなくなるし、入所費用もすぐには捻出できない」と不安になったそうです。
そこでネットで調べ、「住みながら家を売れる『リースバック』」を知り、対応している別の不動産業者に問い合わせて買取の依頼をしてしまったとのこと。しかし、あまりにもトントン拍子に進むため逆に心配になり、知人の弁護士の先生から弊社IRGroup（石神井ハウジング・インターリビング）をご紹介いただき、お越しいただきました。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
お客様からこれまでの経緯を伺い、現在他社と進めている「売買契約書」および「賃貸借契約書」のドラフト（ひな形）を拝見させていただきました。
プロの目から見て、その内容は驚愕するものでした。
設備修繕の負担： 設備の維持管理は借主（お客様）が行う。
家賃設定： 周辺相場よりも高く設定されている。
契約形態： いつ契約を切られてもおかしくない「定期借家契約」。
これでは、設備の故障リスクをお客様が自腹で背負い、高い家賃を払い続けた挙句、期間満了で退去を迫られる可能性があります。そのうえ、この不利な賃貸条件でありながら、提示されている「買取金額」はかなり安いものでした。
もちろん、極力賃料を抑えたいという点や、身寄りのないご高齢の方に普通借家契約で長く住み続けられる貸主側のリスク、退去後のフルリフォームを見越して買取額が安くなるという業者の理屈は理解できます。お客様が説明をしっかり受け、ご納得の上であればそのままでも構いません。
しかし、お金の問題だけでなく、お客様が一番大切にしたい「住み慣れたこのマンションに、住めるだけ住みたい」というご意向が全く汲み取られていないことが、何よりも引っかかりました。
ご提案させていただいた内容
幸いなことに、先方の不動産会社とはまだ正式な契約を結ぶ前でした。
私たちはすぐにお客様へ「この契約内容にはこれだけのリスクが潜んでいます」と分かりやすくご説明し、弊社および弊社が提携する協力業者を交えて、改めてマンションの査定とリースバックの賃貸借条件の精査を行いました。
私たちIRGroupがお客様にご提示した条件は、以下の通りです。
家賃設定： 周辺相場よりも安く抑えた、無理のない賃料設定。
設備の修繕： 初期不良（お客様の故意・過失）以外は、すべて貸主側で負担。
契約形態： お客様が望む限り安心して住み続けられる「普通賃貸借契約」。
買取金額： 上記の好条件を揃えたうえで、他社が提示していた買取価格よりも「高い金額」での買い取り。
このご提案に、お客様は「そんな条件で本当にやってもらえるのか！」と大変驚かれ、内容・価格ともに大満足で、正式に弊社へリースバックでの売却依頼をいただくこととなりました。
そこからの弊社の動きは迅速です。ご依頼からわずか2週間ほどで、各種書類の作成、賃貸保証会社の審査を滞りなくクリアし、売買契約および賃貸借契約をすべて完了させました。お客様は不安から解放され、まとまった現金を確保した上で、これまでと変わらない平穏な日常を取り戻されました。
最終的な解決内容
幸い、まだ先方には正式な売却依頼をしていないとのことでしたので、弊社および弊社提携業者にて、改めて査定と賃貸借条件の精査を行いました。
弊社からお客様へ、以下の条件をご提案させていただきました。
◆家賃設定： 周辺相場以下の無理のない賃料。
◆設備の修繕： 初期不良以外、お客様の負担はなし。
◆契約形態： 安心してお住まいいただける「普通賃貸借契約」。
◆買取金額： 現在相談中の他社の買取価格よりも「高い金額」。
他社の契約に潜むリスク（お客様の希望が叶わない可能性）をご説明したうえで、お客様の意向を最優先に汲み取ったこの条件をご提示いたしました。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
【最大の障害：お客様の意向を無視した不利な契約内容】
最大の壁は、将来に不安を抱えるご高齢のお客様に対し、安価な買取価格と、貸主側にのみ都合の良い「定期借家契約」「設備修繕の借主負担」を押し付けようとしていた他社の契約内容でした。お客様の「住めるだけ住みたい」という一番の願いが叶わなくなるリスクが潜んでいました。
【解決のポイント：最善を尽くすスタンスと迅速な対応力】
弁護士の先生からのご紹介という信頼にお応えし、お客様の本当のご意向を的確に汲み取れたことが解決の鍵です。弊社がすべてにおいて他社に勝るというわけではありませんが、「常に最善を可能な限り尽力する」というIRGroupのスタイルが、好条件（普通借家・修繕負担なし・高価買取）の提示と、わずか2週間でのスピーディーな契約完了を実現させました。
近年、「住みながら家を売れる」というリースバックは非常に人気が高まっており、老後の資金確保や生前整理の手段として多くの方が利用されています。しかし、その裏では、今回のように一般の方には分かりにくい専門用語（定期借家契約など）を使って、業者側にのみ都合の良い契約を結ばされてしまうトラブルが後を絶ちません。
「売った後も安心して住み続けられる」はずが、いつの間にか退去の不安に怯える日々になってしまっては、何のために家を売却したのか分かりません。
私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング江古田店）は、「弊社が他社と比べてすべてにおいて100％勝っている」などと驕るつもりはありません。
しかし、「常にお客様の本当のご意向を汲み取り、可能な限り最善を尽くすこと」に関しては、どこにも負けないという強い覚悟とスタイルを持っています。
今回のように、知人の弁護士の先生や、過去にお取引をしたお客様からのご紹介が多いことも、私たちの「嘘をつかない、誠実な仕事」への何よりの評価だと受け止めております。
「他社でリースバックの話を進めているが、条件に不安がある」「将来に向けて自宅を整理したいが、元気なうちは住み続けたい」「身内がいなくて老後の手続きが心配」と練馬区周辺でお悩みの方は、ぜひ一度、契約書に判を押す前に私たちにご相談（セカンドオピニオン）ください。
不動産のプロフェッショナルとして、契約の落とし穴から皆様をお守りし、本当に安心できる老後の住まいづくりを全力でサポートいたします。ご相談や査定は無料ですので、どうぞお気軽にご連絡ください。
