練馬区豊玉上の難物件（再建築不可・増築未登記・ゴミ屋敷）を「残置物そのまま自社買取」でスピード解決！成年後見人の厳格な手続きをクリアし、DIY向け戸建てとして再生した事例
東京都練馬区豊玉上
戸建て ※築50年（未登記増築あり）、土地約30坪・建物100㎡超、ゴミ屋敷（残置物撤去なし）、再建築不可（前面道路2m・4m道路から4軒目のどんつき）、隣地買取不可、成年後見人案件（司法書士・家庭裁判所対応）、測量なし、現況現金買取、DIY向け物件
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
今回のご相談は、練馬区豊玉上にある「築50年・違法増築あり」の古い空き家の売却案件です。ご所有者様には成年後見人がついており、今後の生活資金と資産管理のために不動産を処分したいと、担当の司法書士の先生から査定のご依頼をいただいたのが始まりでした。
すでに2年前から空き家となっており、玄関を開けた瞬間から生活用品や大量のゴミが積み上がった、いわゆる「ゴミ屋敷」の状態でした。当然、電気・水道・ガスなどの設備が使えるかどうかも不明で、そのままでは到底生活できる状態ではありません。
しかし、ご親族や後見人の方にとって、自費で残置物を撤去したり、高額な境界測量を行ったりすることは資金的に不可能でした。他社に査定を依頼したところ「査定額は0円」あるいは「残置物撤去と測量費用を差し引くと赤字（持ち出し）になる」という回答ばかりだったそうです。不動産会社が買い取って完璧にリフォームして再販しようとすると、リフォーム費用だけで2,000万円以上かかってしまうため、買取価格が全くつかないという、非常に厳しい条件下でのスタートとなりました。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
物件の権利関係や現地の法令制限を詳しく調査したところ、売却を阻む「大きな壁」がいくつも存在していました。
再建築不可と最奥の悪立地： 土地は約30坪、建物は100㎡以上ありましたが、雨漏りを伴う危険な違法増築がなされていました。前面道路の幅員は約2mしかなく、現在の建築基準法では建て替えができない「再建築不可物件」です。さらに、道路から4軒目の「どんつき（行き止まり）」という、工事車両や資材搬入すら極めて困難な立地でした。
隣地交渉の決裂： このような立地の解決策として「隣地の方に買い取っていただく」のが定石ですが、道路に出るためには3軒分買い進めなければなりません。ダメ元で交渉を行いましたが、「何年かかるかわからないし、不動産を増やすつもりはない」とキッパリお断りされてしまいました。
住宅ローン不可： 未登記部分あり、再建築不可、築50年の老朽化物件であるため、一般的な金融機関の住宅ローンは絶対に利用できません。ターゲットは「現金一括購入者」に限定されます。
成年後見人案件特有の厳格なハードル： 成年後見人がついている物件の売却は、適正価格である根拠（見積もり）の提示から、売却の許可、契約書内容の綿密な精査、そして最終的な家庭裁判所の承認に至るまで、極めて厳格な手続きとスケジュールが求められます。
今までは「赤字ライン」の提示しか受けられずお困りだった司法書士の先生からのご相談でしたので、地元の不動産会社として「なんとか手元に資金が残る形で解決しなければ」と強く決意いたしました。
ご提案させていただいた内容
一般の仲介市場では売却不可能であり、買取業者でさえコストが合わず敬遠する難物件に対し、私たちIRGroupは「残置物そのまま・測量なしで、手元にしっかりとお金が残る形での自社買取」をご提案いたしました。
買取金額を捻出するための最大のポイントは、着手前に行った「綿密な設備チェック」です。
通水・通電・ガスの開栓を行い、荷物をかき分けながら設備の動作確認、雨漏りや傾きのチェック、建具や床の状態をくまなく調査しました。その結果、「最低限の機能はクリアしている（修復可能である）」ことが判明したのです。これが買取に踏み切れた決定打でした。
もし2,000万円かけてフルリフォームをしてしまえば、再販価格が高騰し、現金購入できる層から外れてしまいます。そこで私たちは、「安全面と生活に支障がない必要最低限のリフォームに留め、エリアで圧倒的にお得な『DIY用物件』として仕上げる」という逆転の計画に切り替えました。
残置物撤去・測量は一切不要： 多額の費用と時間がかかるゴミの処分も境界測量も、すべて「弊社負担・弊社責任」としてそのまま引き受けました。
透明性の高い取引スキーム： 弊社が直接の買主となることで資金繰りの不安をゼロにし、裁判所のスケジュールに合わせた的確な書類作成をリード。家庭裁判所や後見人の方に最も安心で確実な取引を実現しました。
【買取後の最小限のリフォームと絶妙な調整の苦労】
家庭裁判所の承認を得て無事に買取決済を終えた後、まずは数日間がかりで大量の残置物をすべて撤去・処分しました。
その後、通常のフルリフォームとは異なり、職人さんと「どこまで手を入れるか」の仕分けにかなりの時間を要しました。あえて完璧には仕上げず、補修工事と並行して「DIY向け戸建て」として販売活動を開始したのです。
工事中や少し汚れた状態であっても、「ここから自分好みにカスタムできる」という前提であれば、内見にお越しいただけるのは大きな強みでした。ご興味を示していただいたお客様には、既存設備の撤去希望などを細かくヒアリングし、DIYがしやすいようにサポートしながら契約条件を調整していきました。
最終的な解決内容
この「あえて作り込まないDIY向け物件」という戦略が見事に的中しました。
相場よりも圧倒的に価格が抑えられていること、そして「自分の好きなようにリノベーションを楽しみたい」という現金購入の買主様が現れ、工事完了を待たずして無事に売買契約が成立したのです。
司法書士の先生や成年後見人の方からは、「他社で赤字と言われたゴミ屋敷を、持ち出しゼロどころかまとまった現金に換えてくれて本当に助かりました」と大変感謝していただきました。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
【最大の障害：厳格な裁判所手続きと、ゴミ屋敷・どんつき再建築不可の四重苦】
成年後見人案件特有の司法書士・家庭裁判所の厳しいチェックとスケジュール管理。それに加え、「残置物そのままで測量なし」「ローンが使えないどんつきの再建築不可」という、通常の不動産会社なら即座にお断りするレベルの悪条件が幾重にも重なっていたことが最大の障害でした。
【解決のポイント：法的手続きの確実な遂行と、創意工夫にあふれた「再生力」】
この案件の成功の鍵は、成年後見人案件の厳格な手続きをスムーズにクリアする確かな実務能力と、自らリスクを取る「自社買取」の決断力です。
さらに、ただ安く買い叩くのではなく、建物のポテンシャルを見極めリフォームを極限まで引き算することで、「DIY好きのための一戸建て」という独自の需要を見事にマッチングさせた私たちの「逆転の発想」が光った事例となりました。
不動産のご事情はご家庭によって様々ですが、条件が悪ければ悪いほど、お客様の精神的なご負担は計り知れません。しかし、世の中に「絶対に売れない不動産」はありません。
私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング）には、厳格な法的手続きが求められる案件を確実に取りまとめ、他社がサジを投げるような難物件を自ら買い取り、新しい価値を見出して再生させる資金力と独自のノウハウがあります。練馬区周辺で、再建築不可、ゴミ屋敷、未登記、成年後見人や複雑な相続案件でお悩みの際は、どうか諦める前に私たちにご相談ください。お客様の肩の重い荷を下ろし、最適な解決策を必ず導き出します。
