練馬区平和台のローン不可・既存不適格・旧耐震区分マンションをインターリビング江古田店が戦略的買取で解決
東京都練馬区平和台
マンション ※既存不適格、ローン不可、要フルリフォーム、旧耐震、築古
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
親御様の介護のため、ご実家の近くへ引っ越す資金が必要とのご相談でした。物件は築60年近く、過去に一切リフォームされていない30㎡の2Kです。売主様は30年前に現金で深く考えずに購入されていたため、建物の法的な状況などを正確に把握されておりませんでした。今後の介護費用を考えるとできるだけ高値で売却することが当店の任務でしたが、物件の調査を進めるうちに様々な難題が浮き彫りになりました。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
調査の結果、過去に敷地を切り売りしており建ぺい率・容積率オーバーの「既存不適格」でした。建物管理がついて間もなく長期修繕計画もないため、実需用の銀行ローンは不可。さらに建物の年数が古く、扉の枠の規格が現在はないため特注になることや、構造的に躯体剥き出しでリフォームできる範囲が限られていました。洗濯機置き場も外、脱衣所も無い状態で、そのまま仲介で売却するか、弊社買取でリフォームして再販するかが最大の悩みポイントでした。
ご提案させていただいた内容
買主様がローンを組めず、多額のリフォーム費用もかかる現状のままでは、高値売却は非現実的です。そこで約3ヶ月間、買主様にかかる実際の費用やターゲットの選別について、売却金額の設定を含め何度も打ち合わせを重ねました。最終的に、売却の長期化を避けたい売主様のご希望を最優先とし、引き渡し後の配管や設備不良の責任（契約不適合責任）を売主様が一切負わない「IRGroup インターリビング江古田店での直接買取」として進めるご提案をいたしました。
最終的な解決内容
当店が買取に踏み込めたのは、老舗の職人さんからの工夫やアドバイスがあったからです。ターゲットを「年配の独身女性」に一本化し、水回りや建具の色合い、レイアウトを好まれるようにデザイン。現金で購入できる価格かつ、確実に売れる物件へと仕上げました。周辺エリアの何年にもわたるデータベースから特性を分析して出口を見つけ、自社仲介で販売することでコストを最小限に抑え、売主様の手元資金を最大限残すことに成功しました。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
後日談になりますが、絞り込んだターゲット層へ向けた自社集客が見事に的中し、買主様から「ベストなタイミングで、価格、内装の色、建具、間取り、設備すべてが探し求めていたもの」と大変ご満足いただきご成約となりました。売却の最大の障害であった「ローン不可とリフォームの難しさ」を、緻密な分析と職人の技で乗り越え、前売主様には時間と労力をかけさせず、売主様・買主様・当店の「三方良し」が際立った事案です。
