練馬区早宮の空き家（再建築不可）売却事例｜築70年・ゴミ屋敷状態の実家。ご近所への泥臭い訪問営業と「売買×賃貸」の独自提案で希望価格を実現！
東京都練馬区早宮
戸建て ※築約70年（昭和30年代）、再建築不可、相続・空き家放置、残置物あり（ゴミ屋敷状態）、越境トラブル、定期借家契約の活用、直接訪問営業
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
【最初にお問い合わせいただいたご相談内容】
今回のご相談は、ご両親が他界されてからしばらく空き家状態になっている実家の取り扱いについて、「売却するべきか、賃貸として貸し出すべきか」と悩まれていたご兄弟様（相続人様）からでした。
対象となるのは、練馬区早宮にある昭和30年代に建てられた築約70年の戸建てです。祖父母の代から大切に住み継がれてきたお家であり、生前から「できることなら残してほしい」と話されていたことや、ご親戚の方々からも思い入れの強い場所として「持ち続けてほしい」と言われていたそうです。
ご兄弟様もその想いに応えようと、当初1年近くは遠方にお住まいながらも定期的に通い、除草作業や建物の換気などを行って維持に努めておられました。しかし、遠方からの管理には体力と時間の限界があり、その後約2年近く出入りができず、完全に放置状態となってしまっていました。
「まずは現地を見て、売るにしても貸すにしても現実的な方向性を考えたい」とのことで、弊社にご相談をいただきました。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
お客様と一緒に現地へ赴き、建物の状況を確認させていただきました。約2年間の放置によるダメージは想像以上に深刻でした。
建物の著しい劣化： 屋根は部分的に崩れ落ち、外壁には無数のヒビが入っていました。
室内の惨状（残置物・悪臭）： 室内には長年の生活荷物がそのまま残置されており、ゴミも散乱し、放置されたことによるひどい悪臭が漂っていました。
外部への越境トラブル： 庭木は完全に生い茂り、3方向すべてのお隣様の敷地へ枝葉が越境してしまっている状態でした。
この物件の最大の課題は、買う方や借りる方の「安全面の確保」です。
普通に売却・賃貸に出すためには、屋根や外壁の修繕、莫大な残置物の撤去、設備の点検・交換、床やクロスの張り替え、ハウスクリーニング、そして庭木の伐採など、最低限でも多額の費用が必要になります。
さらに権利関係を調査したところ、前面道路と間口の要件を満たしていない「再建築不可物件」であることが判明しました。
再建築不可となると、買主様は住宅ローンが使えず「現金一括」で購入できる方に限られるため、価格は大きく下がります。実需用でも投資用でも、多額の費用をかけてフルリノベーションすることが前提となるため、相続人様が自ら多額の改修費用を出し合ってから販売するのは、リスクとハードルが高すぎると判断しました。
ご提案させていただいた内容
多額の先行投資リスクを避けるため、弊社からは「一切の費用も手間も掛けず、現況のままで購入してくれる方」をターゲットに販売することを強くお勧めしました。
手っ取り早く不動産買取業者に売却する方法もありますが、お客様には「なるべく高く売りたい」という強いご希望がありました。そこで、まずは一般の現金購入者を探す方向で販売活動をスタートしました。同時に、万が一売れなかった場合の最終手段として「弊社の自社買取金額」をご提示し、リフォームプランも作成した上で、業者買取よりも高く買ってくれる管理オーナー様や投資家様への打診も並行して行いました。
しかし、やはり「築70年の再建築不可」というハイリスクな建物を、現況のまま高値で買ってくれる投資家は中々見つかりません。
そこで弊社は、インターネット上の広告に頼るだけでなく、足を使った「泥臭い直接訪問営業」に踏み切りました。隣接するご近所様はもちろん、物件から徒歩10分圏内にある個人宅から企業様まで、一軒一軒すべてご挨拶に回り、購入を検討いただける方を探し続けたのです。
約1ヶ月間、地道な訪問を繰り返した結果、ついに隣地にお住まいの方から「将来、自宅を建て替える際に駐車スペースを広く取りたいから興味がある」とお声をいただくことができました。
最終的な解決内容
隣地の方に購入の意思をいただきましたが、最大の難関は「価格交渉」でした。
買主様からの提示額は、業者の買取価格よりは高いものの、相続人様が希望する金額には遠く及ばないものでした。
ここで、不動産のプロフェッショナルとして双方の希望を叶えるための「独自の折衷案」をご提案させていただきました。
売主様（相続人様）の歩み寄り： 完全な現況渡しではなく、最低限使用できるレベルまでの「残置物撤去」と「簡易クリーニング」だけは売主様の費用で行う。
買主様のメリット創出： 建て替えを予定している3年〜5年後までの間、物件を「定期借家契約」で賃貸に出し、家賃収入を得る。
価格の補填： 2年半でも賃貸で貸し出すことができれば、その家賃収入が買主様の利益となり、結果的に「売主様への購入価格」に上乗せしてもお互いの希望条件が合致する。
残置物撤去とクリーニングは、弊社の提携業者をご利用いただくことで大幅にコストカットを実現しました。
さらに、賃貸の募集にあたっては、建物の古さを逆手に取り「事務所利用可」「ペット多頭飼い可」「大型犬可」といったユニークな条件設定にすることで、相場より「＋α」の高い家賃設定でもスピード成約を狙う戦略を立てました。
この提案に双方がご納得され、現金一括での購入準備が整い、売買契約と決済（引き渡し）を同時に完了させることができました。
後日談となりますが、引き渡しから約2週間という驚異的なスピードで残置物撤去とクリーニングが完了。さらにその2週間後には、狙い通りユニークな条件に惹かれた賃貸のお客様が無事にご入居されました。
売主様の悩み解決、買主様の資産活用、賃貸のお客様の住まい確保、そして近隣の越境トラブル解消という「4方良し」の完璧な結末を導き出すことができました。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
【最大の障害：築70年の再建築不可と、希望価格との大きな乖離】
屋根が落ち、ゴミが散乱する築70年の再建築不可物件という、物理的にも法律的にも買い手が極端に限られる状況が最大の障害でした。さらに、現金購入限定という厳しい条件の中で、売主様の「なるべく高く売りたい」という希望価格と、買主様の提示価格の間にあった大きな乖離をどう埋めるかが課題でした。
【解決のポイント：泥臭い営業力と、グループ連携による「売買×賃貸」の解決策】
インターネットに頼らず、徒歩10分圏内を歩き回る「足を使った地道な営業」が最初の突破口を開きました。
そして何より、価格の壁を乗り越えられたのは、自社内に売買部だけでなく、賃貸管理を担う「石神井ハウジング」、賃貸仲介を担う「インターリビング」という強力な専門部署を持つIRGroupだからこそ実現できた戦略です。「売って終わり」ではなく、その後の「賃貸での高利回り運用（ユニーク設定）」までを一気通貫で保証できたことで、買主様への強力な後押しとなり、結果として売主様の希望価格を満たすことができました。
【私たちの想い：空き家問題は「足」と「知恵」で必ず解決できます】
ご両親や祖父母様から受け継いだご実家。思い入れがあるからこそ手放す決心がつかず、気づけば維持管理ができなくなり「空き家」や「ゴミ屋敷」になってしまったと悩まれている方は、決して珍しくありません。
「再建築不可だから」「建物が古すぎるから」と、他社で足元を見られ、安い金額での業者買取しか道がないと言われて諦めていませんか？
不動産の売却は、パソコンの画面上で数字を弾くだけが仕事ではありません。今回のように、ご近所を歩き回り、直接人と対話することで見えてくる「活路」が必ずあります。
私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング江古田店・日暮里店・ロダン北千住店）には、どんなに困難な状況からでも解決の糸口を見つけ出す「泥臭い行動力」と、売買・賃貸・管理の全方位から戦略を組み立てる「知恵と連携力」があります。
「荷物がそのままで恥ずかしい」「他社で買取を断られた」「できれば少しでも高く売りたい」。
そのお悩み、どうか一人で抱え込まずに私たちにご相談ください。お客様の状況に合わせ、費用も手間も掛けさせない最善の解決策を、プロフェッショナルとして必ずご提案いたします。ご相談・査定は無料ですので、いつでもお気軽にお声がけください。
