練馬区高松の戸建て自社買取事例｜弁護士からの成年後見案件。駅遠・駐車場なし・1年半の許可待ちを乗り越え「契約不適合責任免責・現況買取」で無事解決！
東京都練馬区高松
戸建て ※築30年、成年後見制度、家庭裁判所の売却許可待ち（約1年半）、弁護士からのご相談、駅遠、駐車場なし（敷地内・近隣とも）、残置物大量、建物構造良好、内装フルリノベーション必須、契約不適合責任免責（旧瑕疵担保責任免責）、現況買取、自社買取
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
近年、高齢化社会の進行に伴い、認知症などにより判断能力が低下してしまった方の財産を保護する「成年後見制度」を利用した不動産売却のご相談が急増しています。今回ご紹介するのは、日頃から弊社の不動産実務を高く評価してくださっている、地元の弁護士の先生から寄せられたご相談です。
ご所有者様は、練馬区高松にある築30年の戸建てに長年お一人で暮らされていたご高齢の方でした。しかし、認知症の症状が進行したことでご自宅での単独生活が困難となり、安全な介護施設へご入所されることが決定しました。それに伴い、毎月の高額な施設費用や今後の医療費を安定して捻出するため、空き家となるご自宅を売却し、まとまった現金を確保する必要が生じました。
家庭裁判所から「成年後見人」として選任された弁護士の先生に課せられたミッションは、「ご本人の大切な財産を守るため、適正な市場価格で、なおかつ後々のトラブルリスクを一切残さない最も安全な方法で不動産売却を成立させること」でした。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
弁護士の先生と共に現地へ赴き、建物の状況や周辺環境、法的要件を徹底的に調査しました。そこで直面したのは、一般の不動産市場（仲介売却）で買主を探すにはあまりにもハードルが高すぎる、以下の「4つの壁」でした。
家庭裁判所の許可が下りるまで「約1年半」の長期戦
居住用不動産（生活の本拠であるご自宅）の売却には、財産権の保護という観点から、家庭裁判所の厳格な許可が不可欠です。最初の机上査定を提出して売却の妥当性を証明し、実際に売却許可が下りるまでには「約1年半」という非常に長い期間がかかる見込みでした。一般の買主様はもちろん、プロの不動産業者であっても、資金回収の目処が1年半も立たない案件は相場変動リスクが高すぎるため敬遠されてしまいます。
「駅から遠い」かつ「駐車場が敷地にも近隣にも全くない」
販売活動において最大のネックとなったのが立地条件です。駅から離れた立地の戸建てをお探しのお客様は、基本的に車での移動を前提としています。しかし、当該物件は敷地内にカースペースを造作するスペースがないだけでなく、驚くべきことに近隣の月極駐車場すら一切の空きがない状態でした。「車を持てない駅遠の戸建て」という条件は、需要を極端に狭めてしまいます。
大量の残置物と「室内フルリノベーション」が必須な状況
地元の腕の良い工務店が手掛けたのか、築30年が経過していても柱や梁など「建物自体の構造や造り」は非常に立派で、まだまだ長く住み継げる素晴らしい状態を保っていました。しかし、室内には長年暮らされてきた生活荷物が足の踏み場もないほど大量に残置されており、水回りを含めた内装設備も経年劣化が著しく、次に住むためには「室内を全て解体し、フルリノベーションすること」が絶対条件でした。
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）の「完全免責」が必須
成年後見人である弁護士の先生や、施設で暮らす高齢のご所有者様に、売却後の建物の不具合に対する責任（雨漏り、シロアリ、給排水管の故障、見えない構造的欠陥など）を将来にわたって負わせるわけにはいきません。そのため、「現況有姿（ゴミも残したそのままの状態）」での引き渡しであり、かつ「売主様の契約不適合責任は一切問わない（完全免責）」という、買主にとって極めてリスクと負担の大きい条件で契約を結んでくれる相手を探す必要がありました。
ご提案させていただいた内容
「解決まで1年半待たなければならない」「車が停められない」「室内はフルリノベーション必須で荷物だらけ」「購入後の不具合はすべて買主の自己責任（完全免責）」。
これだけの悪条件が揃えば、大半の不動産会社は「うちでは手が出せない」と匙を投げてしまいます。
しかし、私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング）の不動産プロフェッショナルとしての見立ては違いました。
弊社は、表面的なマイナス面ばかりを見るのではなく、「建物の構造が非常にしっかりしており、職人の確かな技術で建てられている」という、不動産としての本来の価値とポテンシャルを正確に見抜きました。そして、自社グループが持つ圧倒的な総合力と潤沢な資金力を最大限に活かし、「弊社自らが買主となり、すべてのリスクを背負って直接買取（自社買取）をさせていただく」と即断即決いたしました。
弁護士の先生には、ご安心いただくために以下の条件を固くお約束しました。
１．家庭裁判所の許可が出るまでの「1年半」という果てしない期間、弊社はいつでも資金を出せる体制を維持し、確実に待機し続けること。
２．室内の大量の残置物は売主様側で費用をかけて片付ける必要はなく、「現況のまま」弊社が買い取ること。
３．引渡し後の予期せぬトラブルを完全に防ぐため、売主様の「契約不適合責任は完全免責」として契約を結ぶこと。
４．フルリノベーション等の大規模な不動産再生事業は、すべて買い取った後に弊社の費用と責任において一手に引き受けること。
最終的な解決内容
最初の精緻な査定書をご提出してから、私たちは決して焦ることなく、じっくりと腰を据えて1年半もの月日をご家族様と弁護士の先生に伴走いたしました。
そしてついに、家庭裁判所から許可の兆しが見えた絶好のタイミングで、リフォーム費用や残置物撤去費用を適正に算出した最終的な「本査定額」をご提示しました。
「IRGroupという確実な資金力を持つ買主が待機していること」、そして「売主様に一切の不利益や事後責任が及ばない（契約不適合責任免責・現況渡し）こと」という、ご本人保護の観点から見てこれ以上ない完璧な条件が家庭裁判所にも高く評価され、非常にスムーズに正式な「売却許可」を取得することができました。
許可が下りた直後に弊社との直接売買契約および決済が滞りなく成立し、ご所有者様の施設入所費用と、今後の人生を支える安心な生活資金を無事に確保することができました。
長期にわたりご担当いただいた弁護士の先生からは、「建物の本当の価値をきちんと評価してくれた上で、駐車場なし・1年半待ちという厳しい悪条件でもブレずに待ってくれた。さらに、契約不適合責任の完全免責と残置物そのままという、売主にとってこれ以上ない安全な条件で自社買取を決断してくれて、本当に助かりました。我々士業にとっても非常に頼もしい存在です」と、不動産会社冥利に尽きる心からの感謝のお言葉を頂戴いたしました。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
【最大の障害：1年半の許可待ちと、一般市場では売却不可能な多重苦の条件】
今回の最大の壁は、成年後見案件特有の「1年半」という長期戦でした。それに加え、駅遠・駐車場完全なしという立地条件の厳しさ、大量の残置物、さらには売主様の「契約不適合責任免責」という厳しい契約条件が重なり、通常の不動産市場や一般的な買取業者では手を出すことができない難易度でした。
【解決のポイント：建物の価値を見抜くプロの目と、自社買取の圧倒的な資金力】
この案件を大成功に導いたのは、表面的な悪条件に惑わされず、「構造がしっかりしている」という建物の真の価値を見出した弊社の査定力です。そして、その価値を信じ、1年半という期間をいつでも買取できる資金力を持って待ち続けた「自社直接買取」の決断が、すべての壁を突破する鍵となりました。
【私たちの想い：複雑な権利関係、長期化する案件も、私たちIRGroupが「直接買い取り」ます】
「親が施設に入るため実家を売りたいが、成年後見の手続きが長く、他社に買取を断られた」
「室内が荷物だらけで、片付け費用を前もって用意できない」
「売却後に建物の不具合で買主から損害賠償を請求されないか不安でたまらない」
このような、複雑で困難を極める不動産売却は、専門知識と圧倒的な資金力を持つ私たちIRGroupにすべてお任せください。弊社は目先のスピードや自社の利益だけを追求する不動産会社ではありません。お客様とご家族、そしてサポートされる士業の先生方の重荷をすべて肩代わりするためなら、1年半でも2年でも喜んで伴走いたします。
「契約不適合責任の免責」「現況での直接買取」など、売主様のリスクをゼロにする、お客様第一の最適なプランをご提案いたします。練馬区周辺をはじめ、インターリビング江古田店・日暮里店、石神井ハウジング、ロダン北千住店の各管轄エリアにおける複雑な不動産のご相談は、確かな実績を持つ私たちにいつでもお気軽にお声がけください。ご相談・査定は何度でも無料です。
