練馬区大泉町の難物件（再建築不可・ゴミ屋敷・未登記）を「残置物そのまま自社買取」でスピード解決！成年後見人の厳格な手続きをクリアし、フルリフォームで従業員寮として再生した事例
東京都練馬区大泉町
戸建て ※練馬区大泉町、間取り3K、築年数不明、未登記、土地12坪（狭小地）、ゴミ屋敷、設備使用不可、再建築不可（前面道路2m・4m道路から4軒目のどんつき）、隣地買取不可、成年後見人案件（司法書士・家庭裁判所対応）、残置物撤去なし、測量なし、現金購入、実需・投資用、従業員寮
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
今回ご紹介するのは、練馬区大泉町にある「築年数不明・未登記」の古い空き家のご相談です。所有者様には成年後見人がついており、今後の生活や資産管理のために不動産を処分したいというご相談でした。
しかし、現地に伺うと想像を絶する状況でした。長年空き家となっていた室内は、足の踏み場もないほど生活用品やゴミが積み上がったいわゆる「ゴミ屋敷」の状態。給湯器や水回りなどの設備もすべて完全に壊れており、そのままでは到底生活できる状態ではありませんでした。さらに、ご親族や後見人の方にとって「費用と手間をかけて大量の残置物を撤去し、境界測量まですることは現実的に不可能」という、非常に厳しい条件下でのスタートとなりました。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
物件の権利関係や現地の法令制限を詳しく調査したところ、売却を阻む「四重・五重の壁」が存在していました。
再建築不可と悪立地： 土地はわずか12坪の狭小地。前面道路の幅員は約2mしかなく、現在の建築基準法では建て替えができない「再建築不可物件」でした。さらに、4mの公道から細い路地を入った「4軒目のどんつき（行き止まり）」という、工事車両や資材搬入すら極めて困難な立地です。
隣地交渉の決裂： このような再建築不可の狭小地は、隣地の方に買い取っていただくのが最もスムーズな解決策ですが、交渉の結果、残念ながらお断りされてしまいました。
住宅ローン不可： 未登記・再建築不可・築年数不詳の老朽化物件であるため、一般的な金融機関の住宅ローンは絶対に利用できません。ターゲットは「現金一括購入者」のみに限定されます。
成年後見人案件特有の厳格なハードル： 成年後見人がついている物件の売却は、担当となる司法書士の先生による極めて厳しいチェックが入ります。適正な価格であるかの根拠となる見積もりの提出から、売却の許可、契約書内容の綿密な精査、そして最終的な家庭裁判所の承認に至るまで、厳密なスケジュールと手続きに従う必要がありました。
ご提案させていただいた内容
一般の仲介市場では「売却不可能」と言っても過言ではないこの難物件に対し、私たちIRGroupは「現況そのままの自社買取」をご決断・ご提案いたしました。
残置物撤去・測量は一切不要： 天井まで積み上がったゴミの処分も、多額の費用と時間がかかる境界測量も、すべて「不要（弊社負担・弊社責任）」としてそのまま引き受けました。
司法書士・家庭裁判所が納得する透明性の高い取引： 弊社が直接の買主となることで資金繰りの不安がなくなり、裁判所のスケジュールに合わせた的確な書類作成と手続きをリード。家庭裁判所や後見人の方にとっても最も安心で確実な取引スキームを実現しました。
「再生」を見据えたプロジェクト： ただ買い取るだけでなく、実需または投資用の現金購入者向けに再販する明確なビジョンを提示いたしました。
【買取後の大規模リフォームと絶妙な調整の苦労】
家庭裁判所の承認を得て無事に買取決済を終えた後、私たちの本当の闘いが始まりました。まずは数日間がかりで大量の残置物をすべて撤去・処分。その後、リフォームと並行して「次の買主様探し」をスタートさせました。
ここで最も苦戦したのが、「妥当な金額の提示と、リフォーム内容・費用の絶妙な調整」です。
再建築不可・どんつきという悪条件をカバーするためには全面的なリフォームが必須ですが、費用をかけすぎると販売価格が高騰し、現金購入の買主様に見向きもされなくなってしまいます。買主様の反応を探りながら、予算を抑えつつも魅力的に映るようリフォーム内容に創意工夫を凝らし、最終的な買い手様が心からご納得いただけるクオリティと価格のバランスを取るための調整は、まさにプロとしての腕の見せ所であり、苦戦の連続でした。
最終的な解決内容
予算とクオリティのバランスを極限まで調整したフルリフォームが完了した頃、近隣で複数の飲食店を経営されている企業様からお問い合わせをいただきました。「店舗の近くで、従業員が住み込みで働ける『従業員寮』を探している」とのことでした。
私たちが創意工夫して再生した3Kの間取りは、複数の従業員様が部屋を分けてプライバシーを保ちながら住むのにまさに最適なレイアウト。費用を抑えつつも清潔で快適に仕上がった内装と、納得感のある妥当な価格設定が企業様のニーズに完璧に噛み合い、現金一括での即決ご成約となりました。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
【最大の障害：厳格な裁判所手続きと、ゴミ屋敷・どんつき再建築不可の四重苦】
成年後見人案件特有の司法書士・家庭裁判所の厳しいチェックとスケジュール管理。それに加え、「残置物そのままで測量なし」「ローンが使えないどんつきの再建築不可」という、通常の不動産会社なら即座にお断りするレベルの悪条件が幾重にも重なっていたことが最大の障害でした。
【解決のポイント：法的手続きの確実な遂行と、創意工夫にあふれた「再生力」】
この案件の成功の鍵は、成年後見人案件の厳格な手続きをスムーズにクリアする確かな実務能力と、自らリスクを取る「自社買取」の決断力です。
さらに、ただ安く買い叩くのではなく、買主様のご納得を引き出すためにリフォームのコストとクオリティを極限まで調整し、「近隣企業の従業員寮」というこの上ない需要を見事にマッチングさせた私たちの「企画・再生力」が光った事例となりました。
【私たちの想い：どんな「訳あり・難物件」でも、再生の道は必ずあります】
「実家がゴミ屋敷になっており、片付けるお金も気力もない」
「未登記で再建築不可のどんつき物件。他社には無価値だと言われた」
「成年後見人がついており、裁判所の許可など手続きが複雑で困っている」
不動産のご事情はご家庭によって様々ですが、条件が悪ければ悪いほど、お客様の精神的なご負担は計り知れません。しかし、世の中に「絶対に売れない不動産」はありません。
私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング）には、厳格な法的手続きが求められる案件を確実に取りまとめ、他社がサジを投げるような難物件を自ら買い取り、美しく再生させる資金力と独自のノウハウがあります。
練馬区周辺で、再建築不可、ゴミ屋敷、未登記、残置物大量、成年後見人や複雑な相続案件でお悩みの際は、どうか諦める前に私たちにご相談ください。お客様の肩の重い荷を下ろし、必ず最適な解決策と新しい価値を見出します。ご相談・査定は無料です。いつでもお気軽にお声がけください。
