東京都練馬区栄町戸建て売却事例｜父から相続した築30年の狭小住宅には残置物が多数！「兄弟間での意見相違あり」でも販売できた！
東京都練馬区栄町
戸建て ※築30年、狭小、再建築不可
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
今回ご相談いただいたのは、60代の男性でした。昨年お父様を亡くされ、ご相談者様と弟様が相続されたそうです。
ご相談者様はすでに奥様とお嬢様と一緒にお住まいの住宅があり、弟様も最近住宅を購入して奥様と暮らしているため、お二人ともご実家は必要ないとのことで売却を検討されていました。
生前お母様とお父様のお二人で暮らしていたご実家ですが、数年前にお母様が他界されそれ以降お父様がお一人でお住まいでしたが、昨年にはお父様も他界されたため、しばらくの間
空き家になっていた期間もあったそうです。
空き家の期間もご相談者様が様子を見に来てはいたものの、どうしても管理が行き届かず少しづつ痛んできていることや、晩年お父様がお一人でお住まいの時期に近隣住民からいろんなものをもらって来ては、宅内に溜め込んでいたため残置物が多数あることも懸念されていました。
ご相談者様としては「ある程度の金額で販売できればいいからできるだけ手間をかけずに売りたい」とのご希望がありました。対して弟様は「できるだけ高い金額で売りたい」というご希望があったため、ご実家の売却にはお互い同意しているものの、販売金額については意見が相違している状態とのことでした。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
お話を伺ったあとに早速、練馬区栄町にあるご相談者様のご実家に確認へと向かいました。ご相談者様のご実家は、学生も多く賑やかな商店街から一本入った奥まった落ち着いた住宅街の中にありました。
現地を実際に確認させていただくと、いくつかの問題点が確認できました。
①再建築不可
ご相談者様のご自宅が接している道路の幅員（道路全体の幅）が4m未満でした。そのため再建築不可の物件であることがわかりました。
建て替えができないので、リフォームやリノベーションで対応する必要があります。
②残置物が宅内に多数ある
実際にご自宅内を確認させていただきましたが、必要以上の物が溢れていました。ごみは片づけられているので、ごみ屋敷ではないものの、残置物が多いため散らかっているように感じられました。
④狭小住宅である
周りの家に対してもご相談者様のご実家は狭小住宅であることもわかりました。15坪程度しかないため、ご家族でお住まいになるには少し手狭と感じられる場合がありました。
③ご相談者様と弟様での販売意向の相違
ご相談者様は「多少値段が下がってもいいから手間をかけずに売りたい」
弟様は「手間は自分が引き受けるからできるだけ高値で販売したい」
売却すること自体は同意されているものの、お互いの意見は真っ二つに割れてしまっているため、すり合わせが必要でした。
ご提案させていただいた内容
今回ご提案させていただいたのは弊社による『直接買取』を行い、高値希望の弟様にも納得していただける『残置物撤去費・解体リノベ費用を引かない手残り重視の査定額』をご提示しました。
まず販売意向の方向性をすり合わせる必要がありました。ご相談者様と弟様にお話するお時間を作っていただき、不動産のプロとしてお話をさせていただきました。
弟様に「再建築不可＋15坪の狭小地物件は、一般の住宅ローンが通りにくいため、市場で普通に売り出しても買い手が限られてしまう」という現実をお伝えしました。
そして販売までに時間がかかってしまうと固定資産税や維持管理の手間がかかり続けてしまうこと、最終的に大幅な値下げを要求されるケースが多いことを説明させていただきました。
そして買取であれば、通常なら数百万円かかる「残置物の撤去費用」「測量費用」「リフォーム費用」をすべて弊社が負担することもお伝えしました。そのうえで「販売価格」そのものは市場価格より低く見えても、費用負担が一切発生しないため、「最終的に兄弟それぞれの手元に残る現金額（手残り）」で見ると、仲介で売るのと変わらないか、むしろ高くなるというデータ（比較試算表）をご提示させていただき、弟様もご納得いただけました。
最終的な解決内容
最終的には弟様にもご納得いただき、ご相談者様と共に売却に同意していただきました。
「再建築不可」×「15坪の狭小地」×「大量の残置物」の3重苦の難物件ではあるものの、ご相談者様のご実家は練馬区栄町にあり、アクセスが非常に良いところや立地的に人気があるエリアであることが大きなメリットでした。
そのため弊社で残置物を撤去させていただき、フルリノベーションを施し「単身者・カップル向けの高利回り賃貸物件」として販売をさせていただきました。
弊社の読みはあたり、無事個人投資家の方から購入希望をいただけました。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
今回の売却解決ポイントは、高値での買取を希望していた弟様への提案でした。弟様に「通常なら数百万円かかる「残置物の撤去費用」「測量費用」「リフォーム費用」をすべて弊社が負担する」ことをご提案させていただいたことで、一気に現状での販売にメリットを感じていただけました。
最大の障害であった「狭小」「再建築不可」といった条件ですが、栄町という立地も相まって再販売の活路が見出せました。
私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング江古田店・日暮里店・ロダン北千住店）では、狭小住宅であったり再建築ができないといったデメリットが複数ある物件であっても、販売につなげる経路を見つけ出し、ご相談者様に寄り添った結果を出せるよう全力でサポートさせていただきます！
売却にあたって不安があったり、ご自身の物件が売れるか不安という人こそ無料でご相談いただけますので、是非一度ご相談ください。解決に向けて全力でご相談にのらせていただきます。
