東京都練馬区東大泉｜離婚による財産分与希望のためスピード売却希望！再建築不可・築35年でも売却できる活路をご提案！

東京都練馬区東大泉

戸建て ※築35年、再建築不可

最初にお問い合わせいただいたご相談内容

今回ご相談いただいたのは、東京都練馬区東大泉にお住まいの40代のご夫婦でした。離婚に伴い持ち家を整理して財産分与をしたいものの、お互いに現在のご自宅に住み続ける予定はなく、「売却して現金で綺麗に清算したい」というご希望をお持ちでした。
物件は過去に中古で購入された築35年の戸建てで、建築基準法上の道路に接していない「再建築不可物件」であることが分かっていました。
一般の仲介業者では販売が難しく、ローンの完済すら危ぶまれる状況であったため、「練馬区内の難物件売買や再生に強い会社」として評判を聞き、弊社にお問い合わせをいただきました。

調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報

お話を伺った後、すぐに練馬区東大泉にある現地へ確認に向かいました。大泉学園駅からのアクセスも良く、買い物施設や教育環境が充実した非常に人気の高い落ち着いた住宅地に物件はありました。現地調査で判明した問題点は以下の通りです。
①接道不可による「再建築不可」
ご自宅に接している道が「建築基準法上の道路」ではないため、建物を解体しても建て替えができない物件でした。
②築35年による「経年劣化」
室内は丁寧に使われているものの、築35年が経過しており、設備や構造の経年劣化が目立っている状態でした。
③住宅ローン残高と「オーバーローン」の壁
住宅ローンがまだ残っており、一般的な仲介査定の金額で売りに出すと「売却額＜ローン残高」のオーバーローンになってしまい、手持ちの現金を持ち出さなければ売却・離婚手続きを進められない懸念がありました。

ご提案させていただいた内容

今回は離婚を控えているという状況であったため、一般的な販路での売却を行ってしまうと、どうしても売却までに時間がかかり、離婚協議そのものが長引いてしまう可能性がありました。そのため、一般的な販路での売却は時間がかかってしまう可能性をお伝えしたところ、短期間での販売を希望するとのお話もありました。
そのため弊社がご提案したのは「東大泉という人気の高い立地ポテンシャルを踏まえた、自社直接買取によるローン完済・即現金化プラン」です。
再建築不可・築35年の難物件であっても、東大泉エリアは住環境の良さから「フルリノベーション住宅」としての需要が非常に高い地域です。
弊社で買い取り、柱や梁を活かしたリノベーションを施して再生させるというご提案をすることで、他社仲介の査定額を大幅に上回る買取価格をご提示できました。
これにより、売却代金で住宅ローンを全額完済できるだけでなく、残った売却益（手残り額）を二人の財産分与として正確に折半できる道筋を立てました。

最終的な解決内容

弊社にて直接買取の契約を締結し、住宅ローンを無事に全額完済できました。その後手元に残った資産をお二人で50%ずつ均等に分け合い、円満に財産分与を完了していただくことができました。
ご相談者様からも「住宅ローンの返済すら難しいかと不安だったが、無事に手元にお金を残せてよかった」「不動産会社が購入してくれるとは思っていませんでした。物件の売却には手間も時間もかかると聞いていたので、地道な売却期間を避けられて安心しました」という喜びの声をいただきました。

引き渡し完了後、弊社にて耐震補強と最新設備への刷新を兼ねたフルリノベーションを実施しました。その後弊社の集客力を活かして販売を行ったところ、東大泉の住環境を気に入っているご夫婦へ「新築同様のお手頃なリノベ一戸建て」として販売し、すぐに成約となりました。

今回の売却解決ポイントや最大の障害

今回の最大の障害は「再建築不可・築35年」という条件による査定額の低さと、それに伴う「住宅ローンのオーバーローン化リスク」でした。
売却解決ポイントは、東大泉という地域ブランドと弊社のリノベーション再生ノウハウを掛け合わせ、ローン完済・手残り発生を可能にする自社買取を実現できた点です。
「売りたいけれどローンが残ってしまう」「再建築不可で買い手がつかない」とお悩みの方も、物件のポテンシャルを引き出すことで解決への道が開けます。
私たちIRGroupは、離婚に伴う不動産売却や複雑なローン問題、再建築不可物件の買取にも豊富な実績があります。お悩みの方はぜひ一度ご相談ください！