東京都練馬区三原台の戸建て売却事例｜兄と弟で真っ向から意見が対立！母の施設や生活費を維持しつつお互いの希望も叶えられる提案とは？

東京都練馬区三原台

戸建て ※狭小、再建築不可、相続

最初にお問い合わせいただいたご相談内容

今回ご相談をいただいたのは30代の男性でした。お父様が亡くなったあとにお母様がお一人でお住まいだったご実家をお母様の施設入居をきっかけに、売却を考えているとのことでした。
ご相談者様はお兄様で弟様がいらっしゃるとのお話があり、弟様はご実家の売却に難色を示しているため、お一人でご相談にいらっしゃいました。
ご相談者様は遠方で、弟様は近場ですがすでにご家庭を持ち、ご自宅もそれぞれで購入されているので今後ご実家にお住まいになる予定はありませんが、弟様はできればご実家をそのままの状態で残しておきたいというお気持ちがあるとのことでした。
ご相談者様としては、ご実家を売却してお母様の施設の費用や生活費に充てたいと考えていますが、弟様としては近場にご自宅があることもあり、定期的に手入れをしたり荷物を置いたりして利用したいというお考えがあるそうで、ご兄弟での話し合いが平行線になってしまっているため、困っているというお話もありました。

調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報

お兄様と弟様の間で何度も話し合いの場を設けたそうで、ご相談者様もだいぶお疲れのご様子でした。まずは弟様抜きでご相談者様と一緒にご実家を拝見させていただきました。
練馬区三原台にあるご実家は、外観もそこまで古くなく綺麗に保たれている印象でした。
宅内の階段も急で高齢者にとっては日常生活の負担になってしまうことがよくわかりました。
まずはご相談者様に現在のご実家の状態での売買に際して問題になる点を、ご説明させていただきました。
①狭小住宅であること
ご相談者様のご実家は周りの建物に比べても小さく、狭小住宅であることがわかりました。狭小住宅であることは、住居スペースが狭いことや収納が足りないだけでなく、ステップフロアや階段が高齢者にとっては、負担になってしまうことをお伝えしました。
②再建築不可であること
再建築ができない点は物件売却をするにあたって、非常に大きな難点となります。建て替えが可能な物件に比べると、3〜5割程度値段が下がってしまいます。
上記二点がご実家の売却において、問題となる部分であることをご相談者様にはお伝えさせていただきました。

ご提案させていただいた内容

ご実家の現地確認と調査結果を基に、ご相談者様と弟様と弊社の担当者でお話し合いの場を設けました。
話し合いの場で弊社から、以下のことを弟様に対してフラットにお伝えさせていただきました。
1. リスク・将来コストの「数値化（見える化）」
年間維持費として固定資産税・都市計画税、火災保険料、維持管理にかかるコストを明確にして、弟様にお伝えをしました。
そして将来リスクの提示についてもお伝えさせていただきました。現時点では築25年ですが、今後築年数の経過に伴う資産価値の下落、修繕費（狭小・隣家との距離による足場代高騰リスク）、将来の二次相続時の負担もご説明させていただきました。
2. 弟様の想いに配慮した「具体的解決プラン」の提示
弟様にはご実家の現在の査定額を提示し、弟様が買い取ることもできる旨をお伝えしましたが、現在弟様はご自宅のローンもあるため、2重ローンを組むことは避けたいとのお話がありました。
お母様の施設の費用や生活費も必要になることをご相談者様からお話いただき、弊社からは収益化（戸建て賃貸）もできる旨もお伝えしました。収益化は最小限のリフォームを行い第三者に貸し出し、毎月の家賃収入をお母様の施設費に充てるというプランです。
最後に再建築不可・狭小物件であることと、お母様の施設入居に伴い必要なくなった荷物も残したまま即金化ができる、弊社での直接買取も行える旨を丁寧にお伝えしました。
3. 第三者の立場として弊社が間に入る合意形成サポート
お母様の「年金・預貯金」と「施設費用」から介護資金計画（ライフプラン）を作成し、実家の資金化の必要性を数字で証明させていただきました。

上記の内容をプロの目線から客観的リスクと解決策を説明させていただいたところ、収益化（戸建て賃貸）が良いと思うとのお話が弟様からありました。
ご相談者様としても売却まで行かずとも、お母様にかかる費用を安定的に捻出できるのであれば、賃貸として貸し出すことも問題ないとご判断されました。

最終的な解決内容

まず弊社が間に入り、「将来コスト」「介護資金計画」「多様な選択肢」を数値化して提示したことで、当初売却に難色を示していた弟様から「戸建て賃貸による収益化」への賛同が得られました。ご相談者様も「お母様の施設費・生活費が安定して確保できるのであれば売却にこだわらない」と柔軟にご判断され、ご兄弟の意見が一致しました。
その後お母様にもご自宅の今後についてご相談したところ、「兄弟で揉めずに決めてほしい。2人に任せる」とのことで合意がとれたので、お話を進めさせていただきました。
宅内の片付けも兄弟で行うとのことで、近場にお住いの弟様が率先して行ってくださいました。
弊社からは賃貸に向けて、最小限のリフォームと借主の募集を行いました。
ご相談者様のご実家は再建築不可・狭小住宅という制限はあるものの、練馬区三原台という人気の住宅エリアである強みを活かし、必要最小限の水回り修繕・内装リフォームを実施し、戸建て賃貸物件として市場に募集を出しました。
お母様の介護資金の継続的確保として家賃が毎月入ってくることで、お母様の年金・預貯金と合わせて施設費用や生活費に充当する仕組みを構築させていただきました。ご実家の所有権を維持したままで、お母様の施設に関する資金繰りの不安を解消できました。

今回の売却解決ポイントや最大の障害

ご兄弟間の「感情」と「目的」のすれ違い（対立の平行線）が今回の最大の障害でした。
遠方にお住まいで「お母様の施設費用確保」を最優先したいご相談者様と、近場にお住まいで「実家をそのまま残して荷物置き等に使いたい」弟様の間で、話し合いが感情的・平行線になっていた点が最大の障害となっていました。
弊社は不動産会社として、フラットにご相談者様・弟様に対して様々なご提案をさせていただきました。不動産会社としては売却していただけることが利益に繋がりますが、弊社ではご相談者様と弟様の気持ちを第一にお話し合いを進めさせていただいています。

ご相談者様のご実家は、築25年で外観は綺麗なものの、「狭小」「再建築不可」により、売却する場合は相場より3〜5割下落してしまう点と、急な階段など高齢者の居住には不向きであり、現状のままでは活用方法が限定されていた点も障害となりました。

解決のポイントとしては「売却 vs 残す」の二者択一から「第3の選択肢（賃貸化）」をご提案させていただいた点です。
不動産会社である弊社が「売却」か「所有維持」かの2択に縛られず、実家を残しつつ収益化できる「戸建て賃貸」を提案したことで、弟様の「実家を壊したくない・手放したくない」という想いとお兄様の「お母様の費用を確保したい」という目的を同時に達成できました。
当事者同士では平行線だった話し合いに、専門家としてフラットな立場で介入し、弟様の「自宅ローンがあり買い取れない」という事情にも配慮しながら選択肢を提示したことで、お兄様の精神的負担を軽減し、円満な合意形成へと導けました。

私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング江古田店・日暮里店・ロダン北千住店）は、「売却はしたいけど、兄弟間で話し合いがうまくいっていない」「実家の処分に困っている」「相続したものの売却はどうしたらいいの？」といったお悩みを抱えている方にも、買取・再生のプロである弊社にご相談いただくことで、手間なく安心できる解決策が見つかります。
弊社ではご相談者様の不利益になるようなご相談はいたしませんので、ぜひご相談ください！