東京都練馬区大泉学園町の戸建て売却事例｜相続した実家はごみ屋敷！再建築不可物件でもフルリノベーションで生まれ変わらせる！
東京都練馬区大泉学園町
戸建て ※築40年、ごみ屋敷、相続、再建築不可
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
今回ご相談いただいたのは、50代の女性でした。お母様が逝去されてから数年、一人でご実家にお住まいになっていたお父様が病気でお亡くなりになり、一人娘であったご相談者様がご実家を相続されました。
ご相談者様はすでにご結婚されてご実家を出ていたため、お父様の病院には定期的に通っていましたが、病院とご実家が離れていたこともあり、ご実家にはほとんど戻っていませんでした。
お父様が亡くなり、ご実家を相続した際に改めてご実家に足を運んだ時に、宅内を確認したところごみや残置物が多数あることに驚かれたそうです。お父様が一人でお住まいだった時期に、ご病気の影響もあったのか家事やごみ捨てができなくなっていたようで、宅内は荒れている状況でした。
ご相談者様としてはできるだけ片づけようと、ご自宅からご実家に通いご自身で片付けを行ったものの、残置物や捨てられないごみなどもあり、途方に暮れてしまい弊社に問い合わせをいただきました。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
ご相談者様からご相談をいただき、すぐに練馬区大泉学園町にあるご実家に足を運びました。ご相談者様は遠方にあるご自宅から練馬区まで足を運んでいただいていることもあり、疲弊されていて、ご実家内の片付けをこのまま継続することは難しいご様子が伺えました。
ご実家の状態を確認させていただき、以下の問題点があることをご相談者様にお伝えしました。
①ごみ屋敷であること
ご相談者様が片付けを進めてくださっていましたが、そこそこの広さがある戸建て住宅であったため、すべてのお部屋の片付けが完了しているわけではなく、ごみが依然として残っている状態でした。
②再建築ができないこと
ご相談者様のご実家は、比較的大きなご自宅であったものの再建築ができない建物でした。再建築ができない建物の場合、再建築できる住宅に比べて3割～5割程度査定額が下がってしまう傾向にあります。
上記2点の問題点をお伝えさせていただきました。ご相談者様のご様子を見るに、早い段階でご実家の問題を解決しないと、ご相談者様ご自身が悩み続けて限界を迎えてしまうと判断しました。
ご提案させていただいた内容
ご相談者様のご実家の問題点やご相談者様の状況をお伺いしたうえで、弊社からは「残置物そのままでの自社買取」をご提案させていただきました。
まずはご相談者様ご自身で行っている片付けは即時中止していただき、弊社に一括で任せていただきたい旨をお伝えしました。
これ以上はご自身で片付け作業を継続しなくて良いことをお伝えし、弊社にて提携している専門の遺品整理・家財撤去業者に丸投げ対応ができることをご案内しました。
ご相談者様が片付け費用を事前に現金で用意する必要がなく、売却代金（買取価格）から精算できるスキームをご提案しました。
今回ご相談いただいたような再建築不可の物件の場合、一般的な仲介販売を行ってしまうと販売期間が長期化する傾向にあり、売却できるまで維持管理が必要であったり、ごみ片付けの費用が発生し続けてしまいます。
今回ご提案した自社買取なら、ご実家は「残置物ありで現状のまま」で弊社に売却いただけることをお伝えしました。
最終的な解決内容
弊社の「自社買取プラン」をご提示したところ、遠方から何度も通い肉体的・精神的に限界を迎えていたご相談者様から、大変安心していただけました。ご自身での片付け作業は即時中止していただき、ご実家はごみや残置物が残ったままの状態で、弊社との売買契約を締結いたしました。
契約締結後、弊社提携の専門業者が宅内の残置物撤去・遺品整理を一括で実施いたしました。作業時には通帳・印鑑・権利証・思い出の品などを丁寧に入念探索し、回収のうえご相談者様へお届けいたしました。片付け費用は事前に現金でご用意いただく必要はなく、売却代金（買取価格）から相殺・精算させていただきました。
販売期間の長期化や維持費の発生を防ぎ、迅速なお引き渡しと資金化を完了させることができました。
買取させていただいた物件は、フルリノベーションを行い「戸建て賃貸物件」として個人の投資家に購入いただきました。
再建築不可物件であっても、建物の骨組みを活かしつつ、内装・設備（キッチン・浴室・トイレ等）・間取りを全面的に刷新する大規模リノベーション工事を行いました。
また大泉学園町は閑静な住宅街として子育て世帯に人気があり、「多少駅から離れていても、綺麗で広めの戸建てに住みたい」という賃貸需要が非常に強い地域です。
リノベーションを施すことで、高稼働・高利回りの優良な「収益用戸建て賃貸」として生まれ変わりました。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
今回のご相談でもっとも最大の障害となったのは、ご相談者様の極限に近い「肉体的・精神的疲労」と戸建て住宅ゆえの「膨大な残置物量」でした。
遠方のご自宅から一人で通い、膨大なゴミや残置物と向き合い続けたことで、ご相談者様が心身ともに途方に暮れ、限界を迎えていました。
それに加え「再建築不可」物件の売却難易度の高さも障害となりました。一般的な仲介売却では買主の住宅ローンが通りにくく、販売が長期化するリスクもあり、査定価格も相場より3〜5割程度下落してしまう傾向があります。
売却解決のポイントとしては、「自社直接買取」への切り替えによるスピード解決と負担軽減です。
長期化しやすい一般的な仲介販売を避け、「現状のまま買い取る」自社買取をご提案したことで、売却できるまでの管理負担やゴミ処理費用の持ち出しリスクを完全に解消できました。
また大泉学園町という人気の高いエリア特性を活かし、自社で買い取った後に「リノベーションを施して戸建て賃貸として収益化する」という明確な出口戦略（事業化スキーム）を持っていたからこそ、再建築不可・ごみ屋敷状態であっても適正な買取価格を提示できました。
私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング江古田店・日暮里店・ロダン北千住店）は、ごみ屋敷のご実家に悩んでいたり、再建築不可といった問題を抱えているお客様のご相談にのらせていただきます！複雑な条件を抱える不動産の売買・買取に多数の実績がございます。ぜひ一度お気軽にご相談ください！
