東京都練馬区北町の戸建て売却事例｜生前贈与のほうが良い？病気の父名義の実家を売却したい！専門職の知識も使ってスピード解決！

東京都練馬区北町

戸建て ※築20年、空き家、相続、狭小住宅

最初にお問い合わせいただいたご相談内容

今回ご相談いただいたのは、30代の女性でした。元々お父様と二人で暮らしていましたが、数年前にご相談者様は他県に別でアパートを借りお住まいでした。
しかし最近になってお父様がご病気で入退院を繰り返していることや、医師からもあまり長くないとのお話があったこともあり、父の意識がはっきりしているうちに、ご実家を売却したいとお考えになったとのことでした。
お父様が入退院を繰り返すようになってから時間も経っていたため、空き家の期間もありご自宅が荒れている状況であることなどを、お聞かせいただきました。
名義は現在父になっているが、ご相談者様に変更してから売却したほうが良いのか、父の名義のままで売却したほうが良いのかもわからず、困っていると仰せのご相談者様が、相続にも強い不動産会社である弊社にご相談をいただきました。

調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報

ご相談者様からお話をお伺いし、実際に練馬区北町にあるご実家を訪問し現状を確認させていただきました。築20年ということもあり、外観は比較的キレイな状態でしたが、宅内は空き家であった期間が長いことがわかるような状態でした。
練馬区北町は商店街があったりイオンがあったりと、生活しやすい街ではありますが、ご相談者様のご自宅は徒歩で行くには少し距離がある場所にありました。
ご相談者様のご自宅の売却に際して、いくつかの問題点が浮かび上がりました。
①狭小住宅
ご相談者様のご実家は狭小住宅であることもわかりました。狭小住宅は敷地面積が概ね15〜20坪以下である場合に当てはまり、ご相談者様のご実家は18坪程度だったため狭小住宅でした。
②空き家
空き家であることもご実家を売買するうえでデメリットになってしまいます。換気なども行われず締め切られた宅内は、傷みが大きくなってしまいます。
③ご実家の名義
ご実家の名義がお父様になっている点も、ご実家の売却に際して障害となってしまう可能性がありました。ご実家を売却するうえでお父様のご意思についても確認が必要でした。
上記の3点はご実家を売却するにあたって、大きな障害となってしまうことをお伝えしました。

ご提案させていただいた内容

今回のご相談でご相談者様がもっとも不安に感じられていたのは、ご実家の名義をどうしたらいいのかという部分でした。
弊社では相続問題に強い行政書士との繋がりがあるためお話合いの機会を設け、今回は生前贈与ではなく「お父様名義のままで売却する」ことをご提案させていただきました。
ご相談者様に名義を変更すると、生前贈与となるため高額な贈与税や登記費用が発生してしまう可能性があることをお伝えしました。
お父様の名義のままでご実家を売却することで、税制上の大きな優遇措置である「居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除」を活用して、売却にかかる譲渡所得税を大幅に抑えられる（または0円にする）プランをご提示いたしました。
上記のプランで売却を進めるにあたって、お父様の意思がはっきりされている状況だからこそ、司法書士の出張面談手配なども弊社にて行い、お父様ご本人の売却意思を正式に確認したうえで書類化し、ご相談者様が代理人としてスムーズに売却手続きを進められる体制を整えました。
またご実家は築20年ということもあり、外観は綺麗な状態でしたが室内は空き家期間もあることから、傷みや残置物もあるため、その状態のままで弊社での直接買取をご提案させていただきました。

最終的な解決内容

最終的な解決方法として、税金名でもっとも有利になるお父様名義のままでの売買契約を成立させていただきました。
弊社と繋がりのある専門知識を持っている行政書士を交えて協議を行い、生前贈与をした場合にかかる、高額な贈与税のリスクを回避できることをお伝えし、お父様の名義のままでの売却を行うこととなりました。
お父様の意識がはっきりしているタイミングをみて、弊社で手配させていただいた司法書士が出張面談を行い、お父様ご本人様の売却意思を正確に確認し、書類化も行いました。
他県にお住まいの公認代理人(ご相談者様)が安心して売買手続きを進められる体制を整えました。
ご実家の売買については、狭小住宅であり現在も空き家となっていて傷みがある状態のため、一般の販路による販売では時間がかかってしまう懸念もあったことから、弊社による直接買取を決断させていただきました。
また他県にお住いのご相談者様が何度もご実家に足を運ぶ必要がないよう、宅内にある残置物についても現状のまま買取を行うことをお伝えしました。
弊社にてお引き取りさせていただいた後、宅内に合った残置物を弊社手配にてすべて一括で撤去させていただきました。
ご実家は築20年ということもあり、構造自体はしっかりしていて外観も綺麗な状態でした。そのため空き家になっていた期間に傷んだ内装や水回り設備の、リフレッシュ工事を弊社にて行いました。
練馬区北町という都心へのアクセスの良さや住みやすさという土地柄ではあるものの、狭小住宅であるという特性を活かして、周辺相場よりも総額は抑えつつコンパクトな中古戸建として、一般市場へ再販を行いました。
結果として練馬区内で家賃程度の支払いで一軒家を購入したいと考えているという、ご夫婦に購入いただきました。
ご相談者様の手間をかけずに売却できる弊社の直接買取を行い、販売まで短期間でできたのは買取から販売までを自社で一貫して行える弊社の強みが活きた事例でした。

今回の売却解決ポイントや最大の障害

今回の売却解決ポイントは「権利・名義の判断ミスによる高額課税リスク」と「意思能力低下・物理的距離のタイムリミット」でした。
知識がないままでご相談者様に名義変更（生前贈与）を行ってしまうと、高額な贈与税や不動産取得税・登記費用が発生し、貴重なご実家の売却資産が大きく目減りしてしまう危険がありました。
またお父様のご病状が進み、万が一にも意思能力が失われてしまうと、売却手続き自体が一時凍結し、成年後見制度の申請が必要になるなど売却までに数か月〜年単位の時間と費用がかかってしまうリスクがありました。
相続に強い行政書士と連携し、「生前贈与を避け、お父様名義のまま売却する」という最善策を導き出した点は、売却解決のポイントの一つです。
またお父様の意識がはっきりしているタイミングを逃さず、弊社手配の司法書士が出張面談を実施した点も、スムーズに売却を行ううえで重要なポイントでした。
「買取〜一般再販」まで自社一貫対応したワンストップ提案ができた点も、遠方にお住いのご相談者様にとっては、お役に立てたと実感しています。

私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング江古田店・日暮里店・ロダン北千住店）は、「実家の相続問題で困っている」「狭小住宅は売れるの？」「家が散らかっていて売却は難しそう」そういった複雑な条件を抱える不動産の売買・買取に多数の実績がございます。ぜひ一度お気軽にご相談ください！