練馬区石神井町の相続戸建て売却事例｜築40年・建ぺい容積率オーバーの違法建築＆難度の高い駐車場。ハウスメーカー開拓と泥臭い営業で「注文住宅用地」として高値売却を実現！
東京都練馬区石神井町
土地 ※築40年、相続・空き家（お母様が特別養護老人ホーム入所後1年）、大量の残置物、建ぺい率・容積率オーバー（既存不適格・違法建築）、住宅ローン不可、駐車場あり（ただし駐車難易度高）、媒介期間6ヶ月、ハウスメーカー連携
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
今回のご相談は、練馬区石神井町にお住まいだったお母様が特別養護老人ホームへご入所されたことをきっかけに、空き家となったご実家の売却を検討されている息子様からのご相談でした。
お母様は現在80代半ば。ご自宅での一人暮らしが困難になり施設へ移られてから1年が経過し、「もう二度と誰も戻ることはない」とのご判断から、将来を見据えて資産売却を決断されました。息子様にとってもご自身が生まれ育った思い出深い大切なご実家であるため、「焦って安く手放すのではなく、スピードよりも極力高い金額で売りたい」という強いご希望がございました。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
物件を詳しく調査したところ、高値売却を目指す上では非常にハードルの高い、数々の深刻な懸念点が浮き彫りになりました。
建ぺい率・容積率のオーバー（違法建築）： 建築当時の法令や増改築の影響により、現在の建築基準法における建ぺい率・容積率を大きくオーバーしている「既存不適格（違法建築）」の状態でした。
住宅ローンの極めて高い壁： 築40年の築古戸建てであることに加え、上記の違法建築という致命的な要因が重なり、一般的な購入希望者が利用する「住宅ローン」の審査が通らない（または大幅に減額される）状況でした。
駐車の難しさと残置物の山： 駐車場自体はあるものの「駐車の難易度が非常に高い」というネックがあり、さらに室内には長年の生活用品や家具などの残置物が大量に残されていました。
マーケットの現実： この状態の中古戸建てとしてそのまま住むことは現実的ではなく、「注文住宅の建て替え用地」として売却する以外に道はありませんでした。しかし、エリアの相場や解体費用を考慮すると、価格設定には細心の注意が必要でした。
ご提案させていただいた内容
息子様の「できる限り高く売りたい」というご希望を叶えるため、弊社では以下の作戦をご提案し、媒介契約を締結させていただきました。
残置物の自己撤去： 大量の残置物は、買主様が決まった後、売買契約から引き渡しまでの間に息子様ご自身の責任とご負担で綺麗に片付けていただくこと。
境界測量のタイミング： 測量についても、購入検討者が現れ、売買契約が締結したその後に速やかに実施すること。
「注文住宅用地」としての販売戦略： 一般個人客ではなく、ハウスメーカー等の建築会社を通じて「自由なマイホームを建てるための土地」を探しているエンドユーザーをターゲットに絞り込みました。
【売却活動の苦難と試練（1ヶ月目〜5ヶ月目）】
高値追求を掲げてスタートしたものの、現実は決して甘くありませんでした。
1ヶ月目： ポータルサイトやレインズに掲載したものの、問い合わせは一切なし。最初の価格見直しを実施。
2ヶ月目： ようやく1件の問い合わせが入るも、「駐車の難易度が高いこと」がネックとなり検討外に。
3ヶ月目： 問い合わせが途絶えたため、2回目の価格調整を実施。その後、待望の問い合わせが入り申込が入るも、世間の「金利と建築コストの高騰」の直撃を受け、銀行の住宅ローン借入可能額が大幅に減額。あえなく「審査否決」となり、契約直前で白紙に戻ってしまいました。
3ヶ月の最初の媒介期間が経過し、私たちは再度3ヶ月の媒介契約を結び直しました。
ポータルサイトやレインズへの掲載を続けるだけでは、駐車難易度の問題・違法建築・ローン不成立という壁を突破できないことは明白でした。そこで私たちは、デスクワークを捨て、「裏で複数の住宅展示場や、エリア内の様々なハウスメーカー様に足を運ぶ」という泥臭い営業に切り替えました。注文住宅を真剣に検討されているお客様を抱える建築会社へ直接アプローチし、この土地の可能性を熱心に売り込み続けたのです。
最終的な解決内容
お預かりしてから6ヶ月目の長期戦となった頃、私たちが足繁く通ったハウスメーカー様の一社を通じて、熱心に検討してくださるお客様がようやく現れました。建築士を交えた綿密なプランニングを重ね、ついに間取りや仕様が決定。お客様からもご希望に近い価格で合意をいただくことができました。
唯一残っていた「解体費用」の負担についても、昨今の建築費高騰の背景をオープンに共有し、最終的には「売主様と買主様で折半する」という形で着地。双方が心から納得された上で、無事に売買契約を締結する運びとなりました。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
【最大の障害：駐車難易度、違法建築によるローン不可、そして建築費高騰の逆風】
築40年の古家に加え、建ぺい率・容積率オーバーという違法建築であるため住宅ローンが使えず、さらに「駐車の難易度が高い」という物理的な使い勝手の悪さが最大の壁でした。さらに、販売期間中に金利や建築コストが一気に高騰し、購入検討者のローンが否決されるなど、市場環境の悪化も大きな障害となりました。
【解決のポイント：ただ待たない「行動力」と、ハウスメーカー網の開拓】
ポータルサイトに情報を載せて待つだけの「受動的な仲介」では、この物件は間違いなく売れませんでした。
今回の成功の裏には、定期的な写真の差し替えや文言の修正といった細やかなWEB上の工夫に加え、担当者が自ら足を運んでハウスメーカーの営業網を開拓した「泥臭い足抜けの営業」、そしてマーケットの動向を売主様に正直に共有しながら一緒に価格と条件を最適化し続けた「二人三脚の信頼関係」がありました。スピードよりも「高値追求」を掲げ、6ヶ月間諦めずに伴走し続けたからこそ掴み取れた、執念の「4方良し」の解決となりました。
【私たちの想い：売れない不動産はない。私たちは「足」と「知恵」で高値売却を諦めません】
「実家を売りたいけれど、古いうえに違法建築だと言われた」
「駐車に少しコツがいる難しい駐車場で、他社では『解体して更地にするしかない、しかも安く買い叩かれる』と言われた」
「思い出の詰まった実家だからこそ、少しでも高く、納得のいく形で売りたい」
不動産の売却において、条件の悪い物件や一筋縄ではいかない難物件に出会うことは少なくありません。しかし、ただ価格を下げて業者に買い取らせるだけがプロの仕事ではありません。
私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング）には、ネットの向こうで待つだけでなく、自らの足で買い手を見つけ出し、どんなに時間がかかってもお客様の「高く売りたい」という想いを最後まで諦めずに追い求める行動力があります。
練馬区周辺で、他社に断られた難しいご売却案件や、こだわりを持った相続不動産の売却にお悩みの際は、ぜひ安心してIRGroupにご相談ください。皆様の想いに寄り添い、最善の解決策を必ず導き出します。ご相談・査定は無料です。いつでもお気軽にお声がけください。
