東京都練馬区光が丘の戸建て難物件の自社買取事例｜再建築不可・狭小住宅の売却！フルリフォームを行い販売を実現！

東京都練馬区光が丘

戸建て ※築40年、戸建て、再建築不可、立地不利

最初にお問い合わせいただいたご相談内容

今回ご相談いただいたのは、練馬区光が丘にある築40年の戸建て住宅にお住まいの60代の女性でした。ご相談者様は年金生活になるのを機に老人ホームへの転居を決めました。そのため今まで暮らしていた戸建て住宅の売却をお考えになられたそうです。
自宅を売却した資産での老人ホーム入居を検討されているため、ある程度の金額を希望しておられました。老人ホームへの入居は現在待機期間中ですが、いつ入居できるようになるかはわからないため、できるだけ早い段階での売却をお考えでした。

調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報

ご相談者様から状況を伺い、すぐに練馬区光が丘にある現地に向かいました。ご自宅は駅から離れていて、光が丘駅からは少し距離のある、道幅が狭く静かな旧来の住宅街の中にありました。
ご相談者様からご相談いただいた物件では、いくつかの問題を抱えていました。
・再建築不可の物件
現在の建築基準法では建て替えができない「再建築不可物件」でした。
・土地が狭小地
今回の物件の土地は狭小地で約15坪程度しかありませんでした。
・残置物多数
宅内はごみ屋敷とまではいかないものの室内は物で溢れてしまっていて、ご相談者様ご自身での片付けは難しく現状での販売を余儀なくされました。
また宅内にも汚れが目立つ状態であったため、現状のままでの販売は難しい難物件であることがわかりました。そのため老人ホームへの施設入居のタイミングに合わせて売却スケジュールを組んで動くこととなりました。

ご提案させていただいた内容

弊社からのご提案としてましては、今回のような再建築もできず、駅からも離れている立地が不利な物件は近隣売却の可能性を探ったものの難しかったため、一般市場での売却（リフォーム戦略）へ切り替えました。
ご相談者様への私たちIRGroupからは、弊社が現状のまま「自社買取」を行い、弊社負担でフルリフォームを施してリノベーション済み物件として一般市場へ再販売をするというご提案をさせていただきました。

買取後の再生プロセスとして以下の対応を行いました。
1. 残置物の買取・相殺処分
室内にある家具や家電のうち、状態が良いものは買取業者を手配して買い取っていただき、処分費用と相殺することで撤去コストを最小限に抑えました。
2. 徹底したフルリフォーム企画
再建築不可・狭小というデメリットを補うため、内装・設備を全面刷新するフルリフォームを実施。買い手様が納得できる「デザイン性」と「買いやすい価格帯」のバランスを追求しました。

そして私たちはリフォームと並行して「次の買主様探し」をスタートさせます。再建築不可・立地が不利という悪条件をカバーして、購入してもらうためにはフルリフォームは必須です。
フルリフォームを行うと費用は高額になりがちですが、お金をかけすぎてしまえば販売価格に転嫁するしかなくなります。買い手様が心からご納得いただけるクオリティと価格のバランスを取る必要があり、ここに関しては弊社の腕の見せ所でした。
買主様探しも難航していましたが、フルリフォームを行った後の写真を掲載したり、治安の良さなどのメリットを打ち出したことで問い合わせが入るようになりました。

最終的な解決内容

最終的な解決内容としては、弊社で買い取らせていただいた後、不用品の撤去とフルリフォーム工事を迅速に完了しました。不用品は業者にて回収を行い、買い取り金額が付くものは買取していただき、残置物やごみの処分費用に充てさせていただきました。
リフォームと並行して行っていた次の買主探しも、ホームページや地道な宣伝を続けた結果、「一人暮らしなので広さや再建築不可は気にならない。綺麗にリフォームされていて、治安の良い光が丘エリアで静かに暮らせるなら理想的」と仰る買主様を見つけることができました。

今回の売却解決ポイントや最大の障害

今回の最大の障害は、狭小住宅・立地が悪い・再建築不可である点が挙げられます。弊社では自社買取を提案させていただきました。売却解決ポイントとしては、ご相談者様の老人ホームへの施設入居のタイミングに合わせて売却スケジュールを組んで動いた点です。
弊社にてスケジュールを組み立て、売却までサポートさせていただくことで、ご相談者様はスムーズに老人ホームへの入居が叶いました。

私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング江古田店・日暮里店・ロダン北千住店）では、狭小であったり再建築不可といったデメリットが複数ある物件であっても、販売につなげる経路を見つけ出し、ご相談者様に寄り添った結果を出せるよう全力でサポートさせていただきます！
売却にあたって不安があったり、物件が売れるか不安という人こそ無料でご相談いただけますので、是非一度ご相談ください。解決に向けて全力でご相談にのらせていただきます。