練馬区石神井台の戸建て売却事例｜築45年の再建築不可物件！周辺道路が狭く駅も遠い実家をリフォームして自然豊かで落ち着いた戸建てに！
東京都練馬区石神井台
戸建て ※築45年、再建築不可、周辺道路が狭い、駅遠
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
今回ご相談いただいたのは、40代の男性でした。一緒に暮らしていたお母様の入院が決まり、今後自宅に帰宅するのは難しいだろうと医師から言われたため、お母様のご同意・ご意志のもと、お母様の今後の医療・介護費用を確保するためご実家を売却する流れとなったとのことでした。
現在お住まいのご実家は駅からも遠く、バス停は徒歩圏内にあるものの通勤には不便なので、ご自身の職場の近くに引っ越して生活を見直したいとのご要望もありました。
またご実家は部屋数が多く一人暮らしには広すぎるため、一人でも管理しやすいお住まいへの転居を検討していました。
現在、ご相談者様は母の病院へ数日おきに通っていることから、ご実家の販売は急いでいないため、時間は多少かかっても納得のいく価格での販売を希望していらっしゃいました。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
ご相談者様からの問い合わせを受けて、早速東京都練馬区石神井台にあるご実家の確認へと向かいました。現地を確認させていただくと、いくつかの問題点が確認できました。
まず売却への大きな障害となったのが「周辺道路の狭さ」です。ご相談者様のご実家は駐車場もありますが、周辺道路は非常に狭く軽自動車でなければ通行が困難に感じる道路もありました。
そしてご相談者様のご実家は、幅4m以上の道路に接していなかったため「再建築ができない」物件でもありました。そのため立て直しての販売や更地にしての販売はできないことがわかりました。
最後に問題となったのはご実家は、ご相談者様が仰っていた通り部屋数が多い物件だったため各部屋に「残置物が多くある」物件でもありました。
ご提案させていただいた内容
弊社からは「不用品（残置物）を撤去したうえで、現況の広さを活かした『リノベーションベース物件』としての一般仲介販売」をご提案いたしました。
ご相談者様が売却期限に焦っていらっしゃらなかったため、計画的に提携業者による残置物撤去を実施することをご提案させていただきました。室内を空にして本来の広さと日当たりの良さを確認できる状態に整えました。
ご相談者様のご実家は、建て替え（新築）はできないものの、柱や梁などの骨組みを活かした「フルリノベーション」を行えば新築同様に生まれ変わるポテンシャルを秘めた物件でした。
そこで弊社では、事前に「このようなリノベーションで新築同様のファミリー住宅になる」というCGパースと概算工事費用のプランを作成させていただきました。
その後、弊社のWebサイトや広告にて「自分好みにリノベできる広々一戸建て」として積極的に集客を行いました。
弊社の集客力も相まって問い合わせが何件か入るようになり、ご相談者様にも内覧のご協力をいただきました。
最終的な解決内容
弊社の提案型集客の甲斐があり、「石神井公園近くの落ち着いた環境で子育てがしたい。自分たちの好みにリノベーションできる広めの戸建てを探している」というファミリー様からお問い合わせをいただきました。
現地内覧の際には、完成イメージパースと併せて「道路は狭いものの、小型車や軽自動車であれば駐車場も活用できる点」を丁寧にご説明させていただきました。リノベーション費用を含めても周辺の新築よりお得に理想の住まいが手に入ることを気に入っていただき、無事にご相談者様のご希望額での売買契約が成立いたしました。
売却で得た資金は、お母様の今後の安心できる医療・介護費用、そしてご相談者様の新しい生活資金として活用していただくことができました。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
今回の最大の障害は「再建築不可」かつ「道幅が狭い」という売買上のデメリットでした。
解決のポイントは、時間をかけられるご相談者様の状況を活かし、残置物を撤去したうえで「購入者様が自由にフルリノベーションできる素材」として価値を再定義した点です。
部屋数が多くゆったりとした広さがある点や、石神井台の落ち着いた住環境というメリットを前面に押し出し、リノベーションプランとセットでご提案できたことで、デメリットをカバーしてご希望価格での円満売却を実現できました。
私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング江古田店・日暮里店・ロダン北千住店）では、再建築不可・近隣の道が狭いといったデメリットが複数ある物件であっても、販売につなげる経路を見つけ出し、ご相談者様に寄り添った結果を出せるよう全力でサポートさせていただきます！
売却にあたって「本当に売れるのか」「残置物の撤去はどうすればいい？」といった不安や疑問があったり、物件が売れるか不安という人にこそ無料でご相談いただけますので、是非一度ご相談ください。解決に向けて全力でご相談にのらせていただきます。
