練馬区下石神井の不動産売却｜再建築不可・未登記・契約書なしのトラブルを抱えた2棟の未登記築古戸建を買取ではなく入居者へ直接売却した奇跡の解決劇
東京都練馬区下石神井
戸建て ※2棟・築古、再建築不可、未登記、難物件
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
今回のご相談は、関西（大阪府）にお住まいの「息子様」からの、非常に切実で困難なお問い合わせでした。
大阪のご自宅で同居されているお父様のご体調に不安が出てきたことから、介護と並行してご家族の資産整理を進めていたところ、息子様にとって初耳となる「練馬区下石神井の土地」を所有していることが発覚しました。しかも、その土地には築50年をとうに超える「未登記の築古戸建が2棟」建っており、あろうことか両方とも賃貸として貸し出されている状態だったのです。
しかし、賃貸借契約書は一切結ばれておらず、保証人も保証会社も入っていないため、度々家賃を滞納されている様子でした。さらに、この物件は建築基準法の道路に接していない「再建築不可物件」であり、管理会社も入っておらず、入居者の連絡先すら分からないという八方塞がりの状態でした。
関東への出張の機会に息子様が一度現地を見に行かれたそうですが、想像を絶する光景に絶句されたとのことです。汲み取り式トイレの古いベニヤ造りで、1棟目は玄関のガラスが割れた引き戸、2棟目は表面が剥がれ落ちたドアという、人に貸すにはあまりにも酷い状態。敷地内の雑草や木々は伸び放題で、誰が置いたかも分からない家具家電やゴミが散乱し、いわゆる「大量荷物ある家の売却（ゴミ屋敷状態）」と化していました。
関西にお住まいで頻繁には来られず、日々の介護もある中、処分や管理方法が分からず途方に暮れてしまったそうです。土地勘もないため、インターネットで「練馬区 相続」「ゴミ屋敷」「再建築不可」「親の家売却」「築古戸建売却」「空き家 手放したい」と必死にお調べになりました。
その中で、賃貸仲介・管理、買取、売買のすべてにワンストップで対応できる不動産会社として、弊社IRGroupの「インターリビング江古田店」と「石神井ハウジング」が複数ヒット。たまたま近くにいらっしゃったこともあり、「善は急げ」と直接、石神井ハウジングの店舗へご相談に駆け込んでこられました。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
「管理を委託して契約書を巻き直し、投資用として売却する」「そのまま保有する」「立ち退きをして更地で売却する」など、この不動産を手放せるならどの方法でも構わないという切迫したご様子でした。
詳細が分からない状態でしたので、弊社の担当スタッフが息子様と一緒にすぐ現地の確認へ向かいました。
そこで、隣地にお住まいの方から急にお声がけいただき、「ゴミが投げ込まれている」「虫がひどい」「草木が越境している」「入居者と揉めている」と、近隣からの激しいクレームを直接受けることになりました。
さらに、ご挨拶をと2棟の入居者様にお声がけをしたところ、「設備が壊れている」「雨漏りしている」「敷地の手入れをしてくれない」「家主の連絡先がずっと分からない」「こんな状態で家賃なんか払えるか！」と、こちらでも激しいお叱りを受けてしまったのです。
敷地の清掃、建物の修繕、家賃滞納分の徴収、契約書の巻き直しなど、これらをすべて解決するには、いち個人が対応できる労力ではなく、多額の持ち出し費用が発生することを具体的な数字を出しながらご説明いたしました。
息子様も現状をご理解され、方針を「売却一択」に絞り込みました。
しかし、滞納中で契約書がないためレントロールが作成できず、「オーナーチェンジ物件」として一般市場で売ることはできません。買取専門業者に持ち込んでも、再建築不可・未登記・トラブル抱えという三重苦のため、介護費用の足しになるような金額は出ません。さらに、更地にしてしまえば建物を建てられず、使い道のない土地になってしまいます。
なんとしてでも「賃貸状況を明確にし、投資用物件としての体裁を整えて売却する」以外に道はありませんでした。
ご提案させていただいた内容
弊社は「買取」だけでなく「仲介販売」や「賃貸管理」も自社で行っております。まずは2棟の賃借人様との関係正常化（契約の巻き直し）に奔走しました。
1棟目にお住まいのご高齢の入居者様については、弊社が窓口となって連携・協力し、なんとか無事に正式な賃貸借契約の巻き直しと、保証会社および火災保険の加入までこぎつけることができました。
問題は、もう1棟にお住まいの方でした。建築関係を個人で営んでいる職人さんで、収入はあるようでしたが親族がおらず、「家主が建物の修繕をしないことには絶対に契約も巻き直さないし、家賃も最低限しか払わない」と臨戦態勢でした。敷地内のゴミの山を見ると、仕事で使う工具や材料が散乱し、駐車場がないにもかかわらず軽自動車が無理矢理駐車されている状態でした。
お互いに主張できる点を話し合いましたが、一向に進展しません。そこで弊社は毅然とした態度で、「金銭的に大規模な修繕ができないこと」「度重なる家賃滞納の事実」「近隣住民に多大な迷惑をかけていること」を理由に、退去を求めるとお伝えしました。
すると態度が少し落ち着き、ご自身の事情を打ち明けてくださいました。親族が誰もおらず、過去の履歴から新しく賃貸物件を借りるための審査に通らないのだそうです。「働いているから手元に資金は多少あるが、ローンも組めないしマンションを買うほどはないから、ここを出ていけない」とのことでした。
この瞬間、弊社の担当スタッフに一気にすべてが解決に向かう逆転のアイデアがよぎりました。
弊社は職人さんに、「この土地と2棟の築古戸建を、今の現況のままで『あなた自身』が買いませんか？」というご提案をしたのです。
最終的な解決内容
この逆転の提案には、職人さんにとっても圧倒的なメリットがありました。
職人さん自身がオーナーになれば、隣の1棟から毎月確実な家賃収入が入ります。ご自身の住む2棟目の修繕については本業の職人なのですから、自由に原価で修理ができます。当然、今までの滞納家賃の清算は不要となり、今後の家賃もかかりません。さらに、実は職人さんと隣地の住民の方との人間関係は良好だということも判明していました。
職人さんにこの話をすると非常に乗り気になり、手持ちの現金で購入可能なギリギリの金額をご提示いただきました。息子様（売主様）には、相場より少し安いものの、一切の持ち出し費用ゼロで、面倒な修繕も立ち退き交渉も不要で「即座に現金化できる」という最大のメリットをご説明しました。
息子様も「隣の家賃が入るなら彼も助かるだろうし、すぐに解放されるなら大満足です」とご納得いただき、見事、入居者様への直接売却（ご成約）となりました。
新所有者様へは、弊社からのサービスとしてもう1棟の「賃貸借契約書一式」を無償で作成し、保証会社加入などの業務を代行いたしました。また、「もし将来空室になった際は、石神井ハウジング・インターリビング江古田店で責任を持って次の募集と客付けを行います」とお約束いたしました。
売主様からは「一生手放せないと諦めていた不動産を、まさかあんなアイデアで解決してくれるとは。本当に救われました」というお言葉をいただき、買主様からも「過去の失敗で家を借りることも諦めていた自分が、大家になれるなんて夢のようです」と、大変嬉しいお声をいただいております。売主様、買主様、賃借人様、弊社の「4方良し」で決着した奇跡の解決劇でした。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
【最大の障害：八方塞がりの権利関係と、放置された1年間の代償】
再建築不可に加え、未登記、契約書なし、家賃滞納、ゴミ屋敷化、近隣トラブル、管理不在。これらすべてのマイナス要素が複雑に絡み合い、買取業者も手を引く完全な難物件と化していたことが最大の障害でした。遠方での介護を抱えるご家族にとって、個人で解決できる範疇を超えていました。
【解決のポイント：地域密着のノウハウと、常識に囚われない発想力】
弊社は、石神井ハウジングとインターリビング江古田店の2店舗を練馬区内に構えるIRGroupです。石神井ハウジングは創業約30年、インターリビングも創業16年以上の歴史があり、いずれもGoogleマップ等で各エリアトップクラスの口コミ評価を獲得しております。
今回の解決の鍵は、長年にわたり練馬区周辺の「訳あり物件」に向き合ってきた経験と、対立するトラブル入居者を「買主」へと転換させた柔軟な発想力にあります。賃貸管理のノウハウをすべて自社で持っている弊社だからこそ導き出せた「4方良し」の成果です。
【私たちの想い：遠方からの資産整理。関わる全員を笑顔に導く不動産取引を】
不動産の売買は、単に「高く売れた」「安く買えた」という金額だけの問題ではありません。売主様が将来にわたって一切の不安を残すことなく、買主様もまた新たな負担を背負わずに済むこと。私たちIRGroupが常に目指しているのは、今回の事例のように、関わるすべての方が納得し、前を向けるお取引です。
特に、ご親族の介護と並行しての資産整理や、ご自宅から遠く離れた場所にある不動産の処遇は、ご家族にとって想像を絶する精神的・肉体的なご負担となります。「現地になかなか行けない」「ご近所トラブルや入居者との関係が不安」「どこから手をつければいいか分からない」——そんな時こそ、長年練馬区に密着し、あらゆる難題を乗り越えてきた私たちの出番です。お客様の手足となり、複雑に絡み合った問題を一つひとつ丁寧にほどいてまいります。
すでに他社の不動産会社様へご相談中の方も、行き詰まりや不安を感じた際は、ぜひ我々を「セカンドオピニオン」としてお頼りください。練馬区で約30年の歴史を刻む「石神井ハウジング」と、確かな実績を積んできた「インターリビング江古田店」の2店舗体制で、皆様を強力にサポートいたします。
遠方にある親御様の不動産売却をはじめ、再建築不可、ゴミ屋敷、空き家、権利関係の複雑な難物件など、どのような状況でも決して諦めません。IRGroupがお客様の人生に寄り添い、最善の解決策を必ずご提案いたします。ご相談や査定は無料ですので、まずはどうぞ安心してお声がけください。
