練馬区旭町の再建築不可物件売却事例｜他社では買い取り拒否された大量の残置物あり・住宅ローン不可・買い取り拒否された難物件を自社買取でスピード解決！フルリフォームでスピード契約を実現
東京都練馬区旭町
戸建て ※築45年、相続・空き家(お父様が独居していたが、娘と同居のため空き家になって1年)、再建築不可（接道義務未満・崖地）、家具や大量のゴミなどの残置物あり、住宅ローン不可、駐車場あり、自社買取、スピード現金化
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
今回ご相談いただいたのは、東京都練馬区旭町にある「築45年の戸建て住宅」の所有者のお嬢様でした。ご相談者様は、実家を離れ遠方にお住まいでした。
こちらの物件は、ご相談者様が生まれ育った実家であり実家を出てからはご両親お二人でお住まいでした。ご相談者様は結婚を機に遠方へ転居し、出産後も仕事や子育てなどで忙しく過ごしていました。
ご相談者様があまり実家に顔を出せない日々が続いていた中で、お母様が病気療養中に亡くなられました。病気の診断を受けてから間もないうちに進行してしまい、短期間で妻を亡くした深い悲しみから立ち直れず、お父様もお一人での暮らしが難しくなり、家の中は荒れ放題となってしまいました。
お父様にも体調の変化が見られるようになったため、ご依頼者様は同居を決意されました。残置物が多く空き家となってしまった実家の売却をご相談いただきました。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
不動産関係の知識は特になかったご相談者様は、ネットで調べた一括査定のサイトを利用しました。利用した一括査定のサイトでは、納得のいく価格が数社で提示されたため、これなら売却しても良いと思い、一括査定サイトで表示された大手の不動産会社に問い合わせを行いました。
遠方にある現在のお住まいから実家に足を運んで、不動産会社数社に実家の査定を依頼しました。しかし現地にて査定を行ってくれた不動産会社数社が、口をそろえて「弊社での直接買い取りはできない」「仲介として売りに出すのであれば募集できるが、売れるかはわからない」と言われてしまいました。
不動産会社数社からはっきりと実家の買い取りが難しいと言われてしまったご相談者様は、「買い取ってもらえないなら実家はどうすればいいのか」と悩まれていました。私たちは実際に現地調査を行い、詳細をお伺いしました。
そこから見えてきた、この物件の大きな課題は以下の通りです。
1.建築基準法を満たしていないため「再建築不可物件」であった
ご相談者様のご実家は、前面道路の幅員が約2mで、建築基準法上の接道条件を満たしていないことが判明しました。さらに、建物の反対側には崖があり、一般的な戸建て住宅とは異なる特殊な立地でした。
建築基準法では、原則として建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。ただし、4m未満の道路でも、建築基準法上の道路として扱われるケースや、一定の条件を満たすことで認定・許可を受けられるケースがあります。今回の物件については、現地および法令上の条件を確認した結果、建て替えができない「再建築不可物件」であることが分かりました。
2.建物内外に残る「残置物」
ご依頼者様が実家に帰省できない間、お父様がお一人でお住まいの時に近所の人からもらったり、ゴミ捨て場から持ち帰った不用品が所狭しと住宅内に置かれていました。住宅内にある粗大ごみで捨てられるものだけでなく、玄関先に置かれた石像なども多数あるためサイズによっては石材店に撤去や処分を依頼する必要があるものもあります。
ご相談者様ご自身で残置物を処分する場合、分別や搬出だけでなく、不用品回収業者などへの依頼も必要となり、費用も手間もかかってしまいます。
3.空き家の荒廃によって起こる犯罪や近隣リスク
ご相談者様が非常に心配されていたのが、空き家を放置することで起きやすい犯罪や近隣リスクです。空き家の管理が行き届かないことで、不法侵入や放火などのリスクも懸念されます。 外観から廃墟と判断されて不法侵入されてしまうリスクもあります。
また庭先に生い茂った雑草も手入れがされていないため、伸び放題となっていました。このままではいつ近隣住民から苦情が来てもおかしくないと、ご相談者様の悩みの種となっていました。
ご提案させていただいた内容
私たちIRGroupは他の不動産会社買い取りを断られてしまったこちらの物件に対して、「現況そのままの自社買取」をご提案させていただきました。
私たちは、リスクを十分に検討したうえで、この物件の買取を決めました。他の不動産会社では提案できないようなプランがあったからです。
再建築不可の戸建て物件の場合、リフォームのみ行い実際に「人が住む家」として、販売する方法をとりますが、多数残っている残置物の撤去費用やリフォーム費用が販売価格を大幅に超えてしまう可能性が高い物件でした。
私たちはこちらの物件にある特徴と今までの経験をもって、買い取りを決めることができました。提案させていただいたのは「フルリフォームを行い単身用賃貸として貸し出す」ということでした。
再建築はできませんが幸い駅からは徒歩圏内であったため、単身用としてリフォームを行えば、部屋数は限られるものの、単身者向けの賃貸住宅として再生できるとこれまでの経験から、一定の賃貸需要が見込めると判断しました。リフォーム費用はかかってしまうものの、賃貸アパートとして貸し出すことで費用回収ができると考えました。
私たちは以前一戸建てを改装して、賃貸アパートにした物件を自社で管理していた経験があったため、この発想がでてきました。
最終的な解決内容
ご相談者様が悩んでいた残置物や、室内にある不用品などもまとめて現状のまま引き受けて、自社での買い取りを行いました。
ご相談者様は撤去する手間や費用も掛からず、近隣からのクレームや放火などの不安からも解放され、仲介業者と長期間にわたってやりとりをする手間などもなく、すぐに物件を手放し現金化ができました。
私たちが買い取りをした物件は単身向けアパートへと大規模リフォームを行い、残置物も撤去できました。そして生まれ変わった物件は、練馬区に2店舗（石神井ハウジング・インターリビング江古田店）を持つ弊社の賃貸仲介部の集客力で満室となりました。
単身向けアパートは弊社の管理部にて、綺麗に管理を行い安定収益がある物件として、オーナー様に購入していただきました。
売却からリノベーション、賃貸仲介、賃貸管理までワンストップで行えるからこそ、提案力と実行力が私たちの強みです。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
残置物が多く、大型家具や粗大ごみ、石像などもあるなかで「現状のまま」自社での買い取りを行いました。ご相談者様は残置物の撤去費用や近隣からのクレーム、放火の心配などから解放され、仲介との長期間にわたる売却の手間もなく、無事現金化できました。
フルリフォームを行い単身者用の駅ちかアパートに生まれ変わったことで、練馬区に2店舗（石神井ハウジング・インターリビング江古田店）を持つ弊社の賃貸仲介部の集客力を持って、賃貸アパートとして満室に導くことができました。
最終的には安定収益がある物件として、オーナー様に購入していただくことができました。「ゴミ屋敷になってしまっていて、立て替えもできないし、買い取りもしてもらえない実家をどうしたらいい？」という声は、とても多いです。
一括査定サイトを利用すると、査定額が高く「これなら早く売りたい」と考えても、実際に査定に来てもらったら「買い取り不可」といわれてしまい、困っているという声は多く聞かれます。
難物件は不動産会社では買い取ってもらえず、仲介として市場にだされるものの問い合わせも入らず放置されてしまう場合が非常に多いです。
私たちは目の前の利益に飛びつくことなく、ご相談者様が抱えている「不安」に寄り添い、課題の多い物件であっても、その特性を見極め、再生・活用につなげることを私たちは大切にしています。
「どうしたらいいのかわからない」「このまま置いておいても不安が募るだけ」という不安を抱え続けずに、ぜひ一度、IRGroupにご相談ください。ご相談、査定は無料です。いつでもお気軽にお声がけください。
