練馬区三原台の任意売却事例｜コロナ禍の廃業と差し押さえの危機。駅遠の狭小住宅（築約30年）を「隣地への合筆提案」で満額売却し、残債完済と資金確保を実現！
東京都練馬区三原台
戸建て ※練馬区三原台、徒歩25分、築20年、土地12坪（狭小住宅）、外壁塗装等のメンテナンス未実施（新築時から）、オーバーローン懸念、複数回の差し押さえあり、任意売却
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
今回ご相談いただいたのは、練馬区三原台にある築約30年の戸建て（土地面積12坪の狭小住宅）にお住まいのお客様です。
ご自身で会社を経営されていましたが、新型コロナウイルスの影響で急激に業績が悪化し、やむなく事業を閉じることになってしまいました。これまでは何とか資金繰りをして住宅ローンを支払っていたものの、他のお借り入れの負担も重なり、ついに支払いが困難な状況に。すでに数回の「差し押さえ」が入っており、「このままでは競売にかけられてしまう。なんとか時間的猶予がない中で解決できないか」という、非常に切迫した任意売却のご相談でした。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
物件の査定と状況整理を行った結果、売却にあたっての「三重の壁」が浮き彫りになりました。
オーバーローンのリスク： 狭小住宅は購入時の総額が安く見えても、実は「坪単価」としては高値で取引されているケースが多くあります。お客様は事業を開業して間もない時期のご購入だったため、住宅ローンの金利も高く設定されており、多額の「残債」が残っていました。
需要が激減する立地条件： 狭小住宅であっても都心部であれば価格を下げずに売却できる需要がありますが、今回の物件は最寄り駅から徒歩25分のベッドタウンです。一般市場では需要が大きく落ち込むエリアであり、相場で売却すると多額の借金だけが残ってしまう状態でした。
タイムリミット（競売の危機）： すでに数回の差し押さえが入っており、のんびりと買い手を探している時間的猶予はありませんでした。残債を残すわけにはいかないため、スピードと価格の両立が絶対条件でした。
ご提案させていただいた内容
時間的猶予がないため、「万が一買い手が見つからなかった場合は、最悪のパターンとして弊社の自社買取で引き受ける」というセーフティネットをご用意し、すぐさま仲介での販売活動をスタートさせました。
しかし、やはり駅遠の狭小築古物件ということもあり、一般のお客様からの問い合わせは全くありませんでした。弊社の抱える顧客様や投資家オーナー様にも個別にご提案を重ねましたが、「金額が合わない（利回りが取れない）」という理由で、購入には至りませんでした。
最終的な解決内容
一般市場でも投資家でも売れない。ここで私たちが目を付けたのが、「対象物件の裏手にある戸建て」でした。
徹底した周辺調査の結果、裏手の物件は接道義務を満たしていない「再建築不可物件」であり、投資用の戸建てとしてある不動産会社が所有していることを突き止めました。
私たちは直ちにその不動産会社へ直接交渉を行いました。
「今回売りに出す12坪の土地を合わせて購入すれば、接道義務を満たすことができ再建築可能になります。さらに土地も広くなるため、資産価値が急上昇します」
この、相手方にとってもメリットしかない戦略的なご提案が見事に直結し、裏手の物件を所有する不動産会社様に「満額」の金額で購入していただくことが決定しました。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
【最大の障害：駅遠・狭小・築古による需要不足と残債の壁】
駅から遠いベッドタウンの狭小住宅は、中古市場において最も買い手がつきにくい物件の一つです。さらに外壁等のメンテナンスもされておらず、一般の買い手や通常の投資家からは敬遠される条件が揃っていました。安易に値下げをすれば残債が払いきれず、お客様が自己破産等に追い込まれるリスクがあったことが最大の障害でした。
【解決のポイント：不動産の「潜在的価値」を見抜く独自の調査力と提案力】
今回の成功の鍵は、物件単体ではなく「隣地との関係性」に着目したことです。一般市場に情報を出すだけが不動産会社の仕事ではありません。物件の裏手に眠っていた「再建築不可」というネガティブな要素を、今回の物件と組み合わせることで「再建築可能で広い土地」へと昇華させるパズルのような提案力が、募集からわずか1ヶ月半でのスピード解決を生み出しました。
売主様にとっては、残債を完済できたばかりか手元に資金を残すことができ、大満足の再出発となりました。
【私たちの想い：住宅ローンの苦境から、必ず再出発の道を見つけます】
「差し押さえの通知が来てパニックになっている」
「事業に失敗し、ローンも他の借金も払えない」
「家を売ってもローンが残ってしまうと言われた」
任意売却のご相談は、精神的にも時間的にもギリギリまで追い詰められているケースがほとんどです。しかし、どのような難物件であっても、私たちが培ってきた独自のネットワークと「不動産の価値を創り出す調査力・提案力」があれば、今回のように思わぬ形で活路が開けることがあります。
IRGroup（インターリビング・石神井ハウジング）では、金融機関とのデリケートな交渉から、周囲に知られない独自の売却スキームの構築まで、お客様の状況に合わせた最善の解決策を全力でご提案いたします。競売という最悪の事態になる前に、どうかお早めに私たちにご相談ください。秘密厳守・査定無料で、お客様の新たなスタートをサポートいたします。
