練馬区南田中の1棟マンション買取・相続事例｜「不良入居者・悪質サブリース・雨漏り」の多重苦から70代の相続人様を救ったIRGroupの直接買取
東京都練馬区南田中
土地 ※相続財産（資産整理）、サブリース契約解除、立ち退き交渉・住み替え支援、家賃滞納、ゴミ屋敷、建物の瑕疵（雨漏り・エレベーター故障）、直接買取
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
今回の案件は、日頃からお付き合いのある士業の先生より「賃貸経営と資産売却でお悩みの方がいる」とご紹介いただいたことが始まりでした。
今から約2年前、当時の所有者であるお父様と面談をさせていただき、マンション売却のご意向を伺っておりました。しかしその後、お父様が体調を崩されて入退院を繰り返すようになり、誠に残念ながらお亡くなりになられました。
そして、その物件を相続された70代のご親族様から、「相続税の申告期限が迫っているため、早急に売却して資産整理をしたい」と改めて切実なご要望をいただきました。
対象となる物件は、練馬区南田中にある4階建ての鉄骨造賃貸併用マンション（全8室＋所有者様用住戸1室）でしたが、お父様がご健在の頃から、数え切れないほどの「賃貸トラブル」と「建物の不具合」を抱えた、非常に困難な状態の物件でした。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
現地調査と権利関係の確認を行った結果、一般の不動産市場では到底買い手がつかない「多重苦」の状況が浮き彫りになりました。
ずさんな賃貸管理と不良入居者： 全8室中、稼働しているのは4室のみ。さらに、以前の管理会社が入居審査を全く行わずに勝手に入居させてしまった結果、家賃や更新料の滞納が常態化。共有部分への私物放置や、室内をゴミ屋敷にしてしまうなど、入居者のマナー違反が深刻な状態でした。残りの空室4部屋も、室内がボロボロに破壊されたまま放置されていました。
悪質なサブリース契約： 管理会社とは「サブリース契約（一括借り上げ）」が結ばれており、所有者様が口出しできない状態のまま時間が経過し、物件が荒れ果ててしまっていました。
建物の重大な瑕疵（物理的欠陥）： メンテナンスが放棄されていたため、深刻な雨漏りが発生し、エレベーターも故障して動かないなど、建物そのものの寿命が危ぶまれる状態でした。
利回りが極端に低く、悪質なサブリース契約が残っており、建物もボロボロ。このような物件を購入する一般の投資家はまずいません。
取り壊して土地として売却するにしても、入居者の立ち退き交渉が必要となり、解決までに半年〜1年以上の時間がかかります。そうなれば「相続税の納付期限」に間に合わないばかりか、多額の測量費用や解体費用を現在の所有者（70代の相続人様）が持ち出しで捻出しなければならないという、八方塞がりの状態でした。
ご提案させていただいた内容
このまま一般市場で販売活動を行っても、売却の目処は立ちません。立ち退きの合意書取得、サブリースの解約、測量費用の捻出など、ご高齢の相続人様が背負うにはあまりにも過酷な課題が多すぎました。
そこで私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング）は、相続人様をこの重圧から一刻も早く解放するため、「存在する全てのリスクを自社で丸ごと引き受け、弊社で直接買取させていただく」という決断を下しました。
建物の瑕疵リスク、悪質業者との交渉リスク、立ち退きリスク、そして莫大な解体費用。これらすべてを弊社が負担する前提で買取金額を算出し、相続税の期限に十分に間に合うスケジュールでのご契約をご提案いたしました。
最終的な解決内容
弊社での直接買取が成立し、相続人様への売却代金のお支払いを無事に完了させることができました。これにより、相続人様は煩わしいトラブルから完全に解放され、相続税の納付も無事に終えられました。
物件を買い取った後の「問題解決」は、ここからが弊社の腕の見せ所です。
まず、まともに連絡すら取れなかった悪質な管理会社に対し、弁護士を交えて徹底的に交渉を行いました。2ヶ月間の難航する協議の末、適正な解約料を支払うことでサブリース契約の完全解除を勝ち取りました。
続いて、専門業者による建物診断を実施しましたが、雨漏りの根絶やエレベーターの修理は技術的・資金的に現実的ではないという判断に至りました。そのため、賃貸マンションとしての維持を断念し、「解体して新たなマンション用地として生まれ変わらせる」というゴールを設定しました。
残る最大のハードルは「入居者様の立ち退き」です。
ここで活躍したのが、弊社の賃貸部と賃貸仲介部の連携です。入居者様のもとへ直接伺い、「雨漏りやエレベーター故障など、建物が安全に住める状態ではないこと」を誠実に、そして丁寧にご説明しました。
立ち退き費用の折衝を行うだけでなく、「弊社の賃貸仲介部が、皆様の次の新しいお部屋探しを全力でサポートいたします」とお約束し、実際に移転先の手配まで一貫して請け負うことで、トラブルになることなく「円満な退去（立ち退き）」を実現させることができました。
半地下を含む堅牢な建物のため、今後の解体費用は相当な額に上りますが、それは物件を買い取った弊社が悩むべきことです。前所有者様・相続人様のお悩みは、これにて完全に、そして無事に解決いたしました。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
【最大の障害：悪質な管理会社と建物の寿命、そして立ち退き】
最大の壁は、所有者を無視して物件を荒廃させた管理会社（サブリース契約）の非協力的な態度と、修復不可能なレベルに達していた建物の物理的瑕疵でした。一般の方には弁護士を交えた法的な交渉や、不良入居者の立ち退き交渉を期限内に行うことは不可能です。
【解決のポイント：すべてを自社で完結できる総合力】
この多重苦を解決できたのは、リスクを恐れず買い取る「決断力」と、弁護士等の専門家と連携して権利関係を清算する「交渉力」、そして何より、自社の賃貸部門が動いて入居者様の次の住まいを見つけ出し、円満な立ち退きを実現させた「総合力」にあります。売買・賃貸・管理のすべてを自社で行えるIRGroupだからこそ、誰もがさじを投げる難物件を再生の軌道に乗せることができました。
【私たちの想い：受け継いだ「負動産」のお悩み、私たちがすべて引き受けます】
親御様から大切な資産を受け継ぐ相続。しかし、それが今回のようにトラブルを抱えた物件であった場合、それは資産ではなく、心身を削る「負動産」へと変わってしまいます。
「家賃を払わない入居者がいる」「管理会社が何もしてくれない」「建物がボロボロで維持費ばかりかかる」「相続税の期限が迫っているのに売れない」。
このような状況に直面し、誰に相談していいか分からず、夜も眠れないほど悩まれているご相続人様は少なくありません。
私たちIRGroup（石神井ハウジング・インターリビング江古田店）は、そうしたお客様の「盾」となり、すべての重荷を代わりに背負う覚悟を持っています。
他社で「買取できない」「立ち退きが終わらないと売れない」と断られた物件であっても、決して諦めないでください。私たちには、法的な権利整理から建物の物理的な問題解決、そして入居者様の心に寄り添った住み替え支援まで、自社内で一気通貫して解決できるノウハウとネットワークがあります。
お客様はただ、「手放したい」というご意思を私たちに預けていただくだけで構いません。後の厄介な問題は、すべて私たちが不動産のプロフェッショナルとして責任を持って引き受け、解決へと導きます。
練馬区周辺で、取り扱いが困難な不動産の相続や、悪質な賃貸トラブルでお悩みの方は、一人で抱え込まずに今すぐ私たちにご相談ください。ご家族の平穏な日常を取り戻すため、全力でサポートさせていただきます。ご相談や査定はもちろん無料です。いつでも安心してご連絡ください。
