練馬区中村南の築70年簡易宿泊兼土地付一戸建ての相続売却
東京都練馬区中村南
戸建て ※練馬区中村南、元簡易宿泊業兼住居、築70年近く、土地付戸建
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
東京都練馬区中村南にある、築70年近くの土地付き一戸建ての売却相談をいただきました。元々は簡易宿泊業を営まれていたため特殊な間取りをしており、室内はすべての部屋に大量の残置物が満杯の状態でした。長年放置されていたことで設備は一切使えず、床が抜け、外壁も倒壊の恐れがあるほど老朽化が深刻。さらに、複数の相続人様の間で売却に対する意見が割れており、何から手をつければ良いか分からないという状況からのスタートでした。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
調査を進めると、隣地との越境トラブルや未測量、建ぺい率オーバーという法的な問題が判明しました。また、土地は広いものの「最低敷地面積の制限」により分割ができず、一般の戸建て用地としては総額が高額になりすぎて買い手がつかない状態でした。大手ハウスメーカーや工務店に打診しても個人向けの需要がなく、築年数からローンも使えないため、そのまま仲介で売り出すのは極めて困難な状態であることが分かりました。
ご提案させていただいた内容
売却の長期化や相続人様の負担を考慮し、残置物撤去、越境是正、建物解体から測量までを全て当社が引き受ける「直接買取」をご提案しました。長期間にわたり相続人全員に空き家放置のリスクを丁寧にご説明し、全員の承諾をいただきました。その上で、賃貸仲介・管理も行う当社の強みを活かし、提携する投資アパート販売・建築会社と何十回もプランを練り直し、最も収益性の高いアパート用地としての出口を確保する戦略を立案しました。
最終的な解決内容
確実な出口を見つけたことで、相続人様全員にご納得いただける高額な買取金額を提示することが出来ました。解体工事中に地中からガラ（廃材）や聞いていなかった井戸が発覚し、多額の追加費用が発生しましたが、プロとして「契約不適合責任免責（所有者様の追加負担なし）」の契約を徹底していたため、売主様への請求は一切なし。無事にすべての手続きを終え、時間や労力をかけず安心な「家じまい」を実現されました。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
【仲介では絶対に売れない「三重苦」】
今回の最大の障害は、「複数相続人の意見の不一致」「最低敷地面積制限による土地分割不可（総額の高騰）」「既存不適格・越境トラブル・残置物満杯」という、一般的な仲介市場では買い手が絶対につかない悪条件が重なっていた点です。
【解決のポイント：自社一貫体制による価値の創出】
解決の鍵は、IRGroup（インターリビング・石神井ハウジング）が持つ「賃貸仲介・管理」のネットワークをフルに活かし、ただの戸建て用地ではなく「投資用アパート用地」としての付加価値を創出した点にあります。何十社ものパートナー企業と協議を重ね、最大限の部屋数と家賃設定が可能な間取りプランを構築したことで、所有者様が納得する高価買取を実現しました。
【プロとしてのリスク担保：売主様を最後まで守る契約】
解体中に発生した地中ガラや未申告の井戸による追加費用も、当社の「直接買取（契約不適合責任免責）」により、売主様には1円の負担もかけずに完全カバーしました。目先の査定金額だけに惑わされず、後々のリスクまで見据えて当社を信頼し、詳しくお話を聞いていただけたからこそ防げたトラブルです。
まとめ（空き家を所有されている皆様へ）
昨今、ニュースでも相続した空き家のトラブル（害虫・害獣・悪臭・火災・倒壊・植栽越境）や、政府による空き家対策特別措置法の強化が大きく報じられています。実家や古い建物を放置せず、まずはどのように「家じまい」するか相談することからスタートさせましょう。
地元で確かな業歴があり、いつでも顔を合わせられる距離に店舗があることは、売主様にとって一番の安心になるはずです。
練馬区に特化した不動産売却会社 IRGroup
◆ INTER LIVING（インターリビング）江古田店 ＆ 石神井ハウジング ◆
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