練馬区旭町の不動産売却｜施工不良・再建築不可の築古戸建て（空き家）を資産整理！家族経営への転換と親の家売却を導いた誠実な仲介取引
東京都練馬区旭町
戸建て ※築古戸建て、再建築不可物件、空き家、残置物あり、雨漏り疑い・悪質リフォーム施工不良あり、難物件
最初にお問い合わせいただいたご相談内容
ご相談をいただいたのは、弊社インターリビング江古田店のお近く（練馬区旭町エリアの近隣）で飲食店を3店舗経営されていた法人代表者様のご長男様でした。長年続けてこられた店舗を縮小し、今後はご家族だけで経営していく方針に切り替えることになったことから、これまで社員寮として保有していた戸建てが不要になり、資産整理の一環として不動産売却をご検討されていました。
ちょうどそのタイミングで、現在の代表である80代半ばになるお父様のご体調に不安が出てきており、意識がはっきりしない時間帯もあるとのことで、代表権をご長男様に引き継ぐ準備を進めている最中でもありました。「代替わりをする前に、長年手付かずで空き家になっている社員寮をきちんと整理して手放したい（親の家売却を済ませたい）」というのが、今回のご相談の出発点です。
また、約1年前に社員寮としてではなく賃貸物件として貸し出そうとお父様がお考えになり、まとまった費用をかけてリフォームを実施されていたという経緯もありました。せっかく多額の費用をかけたばかりということもあり、「できる限り高く売りたい」というご希望も強く伺っておりました。
しかし、別の不動産会社に任せて賃貸・売買の両方で1年間募集をかけていたにもかかわらず、全くお客さんがつかず放置状態になってしまっていたのです。どうして良いかわからず途方に暮れていたところ、練馬区内に2店舗を展開し、Googleマップ等でも各エリアでトップクラスの口コミ評価を獲得している弊社の実績を知り、今回はIRGroup「インターリビング江古田店」へご相談にいらっしゃいました。
調査・ヒアリングさせていただいた詳細情報
物件は、建築基準法上の道路に接していない「再建築不可」の築古戸建てでした。インターリビング江古田店のスタッフが買取査定のための現地調査に伺うと、直前にリフォームを行ったばかりとは思えないほど、施工状態に致命的な問題があることが次々と判明しました。
まず、キッチンの換気扇部分から雨水が浸入し、コンロ周りが水浸しになっている状態（雨漏りの可能性）が見つかりました。さらに、建具の建付けが悪く開閉できない扉が複数箇所、床材やクロスが浮いて剥がれかけている箇所、そして極めつけはユニットバスの給排水管が誤った位置に取り付けられているという、プロの目から見ても信じられないほどずさんな施工内容でした。加えて、室内にはかつての生活用品などの残置物が大量に残されており、「大量荷物ある家の売却（ゴミ屋敷状態）」という非常に困難な状況でもありました。
売主様も当然この状況にご納得いただけず、施工を依頼したリフォーム業者に是正・再施工を求めていただくよう弊社からも連携をお願いしておりましたが、なんと業者は途中から一切音信不通になってしまいました。
本物件はそもそも「再建築不可」という制限がある難物件です。そこにこれだけの物理的瑕疵（欠陥）が加われば、弊社IRGroupであってもさすがに真っ当な状態の物件と同じ価格で買取査定を行う訳にはいきません。さらにお話を伺うと、以前依頼していた不動産会社からは現状に対する有効なアドバイスや改善提案が一切なく、ただ高い価格のまま情報を出しているだけの状態でした。マイナスポイントに目を背け放置していたことが、1年もの間まったく売れなかった最大の原因でした。
ご提案させていただいた内容
弊社IRGroupインターリビング江古田店、石神井ハウジングは「買取」だけでなく「仲介販売」も行っております。不動産取引において、購入される方もお売りになられる方も、弊社にとって等しく大切なお客様です。決してどちらか一方が得をして、一方が大きなリスクや負担を背負うような偏った契約は、プロの仲介業者として許されませんし、重大な責任があります。今回のケースでも、双方が納得できる形での解決を第一に目指しました。
まず、室内に残っていた残置物については、弊社提携の残置物撤去業者を手配することで相場より大幅にコストを抑えて撤去を実施し、クリーンな状態にしました。そのうえで、売主様には次の4つの厳格な販売方針をご提案し、ご了承をいただきました。
現況の不具合（雨漏りの疑いや設備の施工不良など）は購入検討者様に「包み隠さずすべて開示する」ということ。
価格交渉があれば前向きに検討し応じるということ。
現況でそのまま入居できる状態ではないため、「リフォーム前提での販売」とするということ。
最低限必要な生活インフラの修繕にかかる費用は「売主様・買主様双方で分担し出し合う」ということ。
嘘をつかず、誠実に取引を行う。この方針を売主様と深く共有できたことで、後々の訴訟等のトラブルを防ぎながら、現実的な価格帯での売却活動に踏み出すことができ、インターリビング江古田店へ専任でお任せいただくことになりました。
最終的な解決内容
方針決定後、施工不良分を考慮した相場よりもやや安めの価格で募集をかけたこともあり、お問い合わせ自体は継続して入りました。しかし、内情（施工不良や再建築不可であること）を正直にお伝えすると、やはり雨漏りや建付け不良といった不具合を懸念されて検討外となってしまうケースが続きました。
そうした中、お子様のいらっしゃるご家族から「相場より安いお得な築古戸建て物件を探している」というお問い合わせをいただきました。すぐにお客様をインターリビング江古田店の店頭へご案内し、物件の状況や法人の背景、今回の経緯、そして施工不良の箇所に至るまで包み隠さず細かくご説明いたしました。
すべてをご理解いただいたうえで、弊社提携の内装業者にも同席してもらい現地で入念な打ち合わせを実施しました。手直しが必要な箇所への値引きと、最低限必要なリフォーム費用を売主様（長男様）と買主様（ファミリー）の双方で分担し、協力して家を直すという条件に深くご納得いただき、無事にご購入のお申し込み（ご成約）をいただくことができました。
結果として、1年間動かなかった「訳あり物件」を、双方にとって納得のいく形で成約に導くことができました。売主様からは「正直な情報を伝えてもらえたおかげで、安心して手放すことができた」というお言葉をいただき、買主様からも「事情を丁寧に説明してもらえたので、不安なく購入を決断できた」とのお声をいただいております。各所連携をしながら売主・買主に寄り添い、正しく中立の仲介取引をさせていただいた大きな成果です。
今回の売却解決ポイントや最大の障害
【最大の障害：杜撰なリフォームと、1年間の停滞】
再建築不可という制約に加え、直前のリフォームが原因で雨漏りや建付け不良、給排水管の誤接続といった不具合が複数発生していたことが最大の障害でした。施工業者と連絡が取れず是正のめどが立たないまま、以前の依頼先不動産会社からも有効な提案がなく、賃貸・売買ともに1年間動かない状態が続いていました。
【解決のポイント：地域密着30年以上の実績とネットワーク】
弊社は「インターリビング江古田店」「石神井ハウジング」の2店舗を練馬区内に構える不動産グループ・IRGroupです。石神井ハウジングは地域に根差して創業約30年、インターリビングも創業16年以上の歴史があり、いずれも各エリアで口コミ評価トップクラスを獲得しております。長年にわたり練馬区周辺のあらゆる難物件に向き合ってきた経験と、提携する業者との強固なネットワークがあったからこそ、以前の依頼先では放置されていた物件を成約に導くことができました。
【私たちの想い：高く売る・安く買うだけでは終わらせない】
高く売ることだけがゴールではなく、売却した後に売主様が抱えるリスクはないか。安く買えたとしても、購入後に買主様が思わぬ負担を背負うリスクはないか。弊社IRGroupでは、そこまで見据えたご提案を大切にしています。
すでにお付き合いのある不動産業者様やご担当者様がいらっしゃることは、お客様にとって大変素晴らしく心強いことだと思います。ただ、もしお取引の中で少しでも疑問や不安を感じることがあれば、一度立ち止まって見直してみることも大切です。そのような時は、ぜひ私たち我々IRGroup（インターリビング江古田店・石神井ハウジング）も、ご相談の「お仲間（セカンドオピニオン）」に加えていただけますと幸いです。
「売るのに困っている」「どうしたら良いかわからない」「地元の安心できるところに任せたい」とお悩みの方は、絶対に諦めずにご相談ください。今回の事例のような空き家、ゴミ屋敷、築古戸建て・築古マンション、再建築不可をはじめ、複雑な相続不動産売却、離婚に伴う資産整理、任意売却など、数多くの解決実績がございます。目先の利益にとらわれず、お客様の人生に寄り添った的確なアドバイスをお約束いたします。査定依頼やご相談は無料ですので、ぜひ安心してお問い合わせください。
